令和6年1月15日　提出 唐津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -9 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 2,700,000 円  １㎡当たりの価格 8,880 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市相知町千束字太郎丸１７１１番２８ ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 東5m市道 水道、下水 相知 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 相知駅北東方 1.4km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の大半に土砂災害警戒区域の指定あり。旧相知町の郊外部に位置する交通接近・住環境が劣る住宅団地。高 齢化が進む市場実態はあるが、実体経済の好調さの影響を受け今後の地域の市場動向・価格水準は横ばい傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,880 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需絵圏は、唐津市及び周辺市・町に位置する戸建住宅地域の圏域。需要者は若干の周辺市・町からの転入者もある が、地縁関係者が大部分。人口は長期的に減少傾向であるが、実体経済の好調さの影響を受けており各事例の地域格差 比較は適切に比準されている。中心的な明確な規模・価格帯はないが、土地の画地規模が３２０㎡程度の場合、価格水 準は土地総額で２７０～３００万円程度。取引市場は安定傾向にあり、今後の地価水準は横ばい傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場は稀薄で未成熟な地域のため収益還元法は不適用。収益性よりも居住の快適性等を重視する丘陵地の自用住宅 目的の取引を主とする地域のため、アパート等の収益物件による収益性想定は難しい。既成住宅地の多数の取引事例か ら比準して求めた比準価格は、旧相知町を含めた広い範囲からの取引市場から実需を求めた。幅員５ｍ市道沿いの標準 地に対する精度・規範性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [159.3] [100.0] 100 8,850  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,880 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利は上昇の兆しがあり融資市場に陰りも あるが、実体経済の好調さの影響を受けてお り取引市場は安定している。地価水準は横ば い傾向。 郊外型区画整然とした幅員５ｍ市道沿いの住 宅需要は、安定的に推移している。今後の旧 相知町における郊外型住宅市場・地価水準は 横ばい傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％