別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐賀 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-15 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.
鑑定評価額 53,700,000 円  １㎡当たりの価格 96,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市兵庫北４丁目１８５番外
｢兵庫北４－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東20m市道 水道、ガス、下水 佐賀

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０．０ｍ　市道 交通

施設		 佐賀駅北東方

1.7km		 法令

規制		 １住居

地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　佐賀市内随一の集客力のある大型商業施設に近接。景気の戻りが鈍く、飲食店等の苦戦が見られる中でも需要
は旺盛、地価は引き続き強含みで推移する。今後も引き続き強含みの傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市内の普通商業地域である。需要者の中心は県内外の小売、物販、飲食等のチェ－ン店等の事業者で
ある。佐賀市内随一の大型商業施設に近接し、県外等の遠方からの集客も見られる。近郊ではＳＡＧＡアリ－ナがオ－
プンし、更なる人流の増加が見込まれ、需給は引き続き強含みで推移している。物件毎の規模等が異なるため、需要の
中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模店舗等が多数を占める。また、昨今の建築費や人件費等の高騰を受けるが、賃料の粘着性により、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件においては、比準価格を中心に収益
価格を関連づけて、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　佐賀 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     93,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　ポストコロナ期に入り、景気は上向くが、
実質賃金は低下が続き、倒産が増加、長年続
いたゼロ金利の解除が予想され、市場は転換
点を探る。

　用途を問わず人気が高いエリアで、選好性
は高く市内商業地のランドマ－ク的存在であ
り、引き続き旺盛な需要を牽引している。


　商環境に影響を与える価格形成要因の変動
は特にない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％ +2.8 ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公佐賀

-109		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西15m県道、
北4m、角地
近商

(100,200)
b ５基鑑佐賀

-1		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
c ５基佐賀

-77		 佐賀市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
北6m、東6m、
三方路
２住居

(70,200)
d ５基佐賀

-121		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
北6m、二方路
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,312  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
67,042 		 100
[  71.4]
93,896 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,900 
b (　           ) 
82,848  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
99,418 		 100
[  98.3]
101,137 
101,000 
c (　     80,294) 
80,294  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
80,676 		 100
[  80.8]
99,847 
99,800 
d (　           ) 
83,345  		 100
[ 115.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
76,382 		 100
[  75.8]
100,768 
101,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,000 円／㎡]  



佐賀 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,213,115 
1,035,000 
4,178,115 
2,030,000 
2,148,115 		 （　0.9467）
2,033,620 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     40,672,400 円　　　　（　     72,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 170.00 Ｓ1 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   559 ㎡     35.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市内随一の大型商業施設に近接し、店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
170.00 
100.0 
170.00 
2,500 
425,000 		 6.0  2,550,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

425,000 		 2,550,000 
0 
⑨年額支払賃料        425,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,100,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,100,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       390,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,189,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,550,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,213,115 円　　　　（　         9,326 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公佐賀賃貸
　　　　-144		 2,484  
(   2,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,615 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公佐賀賃貸
　　　　-137		 2,543  
(   2,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,543 
c ６公佐賀賃貸
　　　　-140		 1,897  
(   1,890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,480 
佐賀 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 167,400 円  　　　        5,580,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      412,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      231,000 円  　　　　     28,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        56,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,035,000 円　（　　　　　　         1,852 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,030,000 円  
（　　　　　         3,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,213,115 円      
②総費用 1,035,000 円      
③純収益　①－② 4,178,115 円      
④建物等に帰属する純収益 2,030,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,148,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,033,620 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,638 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,672,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市兵庫北四丁目１８５番
 3000000180194-0000
2 　佐賀市兵庫北四丁目１８６番
 3000010063403-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐賀 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-15 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　福田　勝法   TEL.
鑑定評価額 53,700,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市兵庫北４丁目１８５番外
｢兵庫北４－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東20m市道 水道、ガス、下水 佐賀

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 佐賀駅　北東方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 佐賀市内でも屈指の郊外型大型商業施設に近接しており、商圏も広く集客力に優れ、客足の流動性は今後も高ま
るものと思われる。供給は限定的だが、需要は旺盛で、当分の間地価は、上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市の幹線及び準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は県内外の資本力を有する法人・個
人事業者等である。各種政策の効果等により景気は回復基調で、広域な商圏を有する大型店の近傍にあり、市況は強含
みであるが、物価上昇による可処分所得への影響等により、先行きは不透明。取引目的、立地条件や取引規模等で取引
される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯はつかみにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線沿い等の事例を選択し試算しており、同一需給圏内の最近の市場動向を反映している。一方、近隣地域
内は、自用が多く賃貸市場の熟成度は低く、投下資本に見合う賃料収入が見込めず、収益価格は低く試算された。よっ
て、指定基準地の半年間の変動率、景気動向等も勘案し、類似商業地域内の複数の取引事例により、最近の市場動向を
適切に反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　佐賀 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     93,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇による可処分所得への影響はあるが
、アフターコロナで人流が戻り経済指標は改
善しており、各種政策の効果等もあり、景気
は持ち直し傾向。

集客力のある郊外型大型商業施設に隣接し、
集客力が強く、背後地も熟成しており、需要
は堅調で地価は上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％ +2.7 ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５基佐賀

-77		 佐賀市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
北6m、東6m、
三方路
２住居

(70,200)
b ５基競佐賀

-1		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北16m国道、
東6.8m、南4m、
三方路
商業

(100,400)
c ６公佐賀

-60		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
北西6m、角地
近商

(90,200)
d ６公鑑佐賀

-3		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m県道、
北2.4m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     80,294) 
80,294  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
80,676 		 100
[  81.0]
99,600 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
99,600 
b (　           ) 
108,257  		 100
[ 115.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 101.9]
105,096 		 100
[ 108.2]
97,131 
97,100 
c (　           ) 
88,424  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
91,545 		 100
[  98.6]
92,845 
92,800 
d (　           ) 
106,072  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
120,604 		 100
[ 125.9]
95,793 
95,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



佐賀 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,446,902 
1,093,071 
4,353,831 
2,254,750 
2,099,081 		 （　0.9467）
1,987,200 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     39,744,000 円　　　　（　     71,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 167.70 Ｓ1 167.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   559 ㎡     35.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車スペースを確保した低層店舗で、使用建蔽率が小さいのが標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
167.70 
100.0 
167.70 
2,663 
446,585 		 4.0  1,786,340 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
167.70 
100.0 
167.70 

446,585 		 1,786,340 
0 
⑨年額支払賃料        446,585 円　×　12ヶ月　＝　       5,359,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     167.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,359,020 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       408,731 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,430,289 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,786,340 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,446,902 円　　　　（　         9,744 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公佐賀賃貸
　　　　-20		 3,004  
(   2,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,725 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,672 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,663 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公佐賀賃貸
　　　　-50		 2,127  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,626 
c ６公佐賀賃貸
　　　　-115		 2,977  
(   2,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,706 
佐賀 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,500 円  　　　　     31,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 175,171 円  　　　        5,839,020　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      412,600 円  　　　固定資産税、都市計画税査定額
 建物　　　　　　　　　      256,500 円  　　　　     31,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        62,200 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,093,071 円　（　　　　　　         1,955 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     167.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,254,750 円  
（　　　　　         4,034 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,446,902 円      
②総費用 1,093,071 円      
③純収益　①－② 4,353,831 円      
④建物等に帰属する純収益 2,254,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,099,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,987,200 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,555 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,744,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市兵庫北四丁目１８５番
 3000000180194-0000
2 　佐賀市兵庫北四丁目１８６番
 3000010063403-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考