令和6年1月15日　提出 佐賀 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 5-13 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外 ②地積 　(㎡) 1,022   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、事業所、倉庫 等が見られる路線商 業地域 南西10.5m国道 水道、下水 佐賀 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ国道 交通 施設 佐賀駅南東方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺部に存する国道沿線の地域。諸富ＩＣ設置により、交通量は減少傾向にあるが、今のところ地域の土 地利用状況等に目立った変化はない。地価は当面の底値圏にあり、横ばいから微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に佐賀市内の商業地域であり、特に、市街地周辺部に存する幹線道路沿線の商業地域との価格牽連性が 強い。主な需要者は県内外の法人及び個人事業者である。市街地の幹線道路沿線等一部地域では出店需要の高まりが認 められる。近隣地域等についても断続的に新規出店は見られたが、現状、需要者の価格目線は低い傾向にあり、成約価 格はそれほど振るわない。立地条件や規模等が一様でないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では賃貸物件も見られるが、元来の地主による建て貸しなどが中心であり、投資額に見合う賃料水準が形成さ れておらず、合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。他方、比準価格は市場 の実態を反映する取引事例により求めており、立地による収益力の差異を適切に反映した信頼性の高い価格だと判断さ れた。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小城 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は 対前年比（１０月～９月）約４％減少。空室 率は事務所ビルが改善し、飲食ビルが悪化し ている。 近隣地域南方で、一昨年、有明海沿岸道路大 野島ＩＣ－諸富ＩＣが開通したことにより、 周辺幹線道路等の渋滞は解消・緩和される傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％