別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐賀 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-11 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　福田　勝法   TEL.
鑑定評価額 73,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市多布施１丁目１５０番１外
｢多布施１－５－４５｣		 ②地積
　(㎡)		 791  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(98,200)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 東30m国道 水道、ガス、下水 佐賀

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 佐賀駅南西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。中心部に近い交通量の多い商業地域で、周辺では、マン
ション用地の需要も見られる。地価は、相対的な稀少性もあり、需要は根強く、上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市の幹線及び準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は県内外の資本力を有する法人・個
人事業者等である。各種政策の効果等による景気回復、立地特性による選好性を背景に、一定の商業地需要は見られる
。景気回復に対する期待感はあるものの、物価上昇による可処分所得への影響等により、先行きは不透明。取引目的、
立地条件や取引規模等で取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯はつかみにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は、自用の低層店舗・事務所が中心であり、収益を目的とした規範性の高い賃貸物件は少なく、商業事業者
向けの賃貸市場の熟成の程度はやや低い。よって、代替・競争関係の強い、類似商業地域内の多数の取引事例により、
最近の市場動向を反映した比準価格を重視し、建築費等の上昇で、土地への帰属純収益が相対的に低下し、低めに試算
された収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.3]		 [100.0]
100		 93,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇による可処分所得への影響はあるが
、アフターコロナで人流が戻り経済指標は改
善しており、各種政策の効果等もあり、景気
は持ち直し傾向。

類似商業地との競合や消費不振等の影響によ
り、厳しい経済環境にあるが、市中心部に近
い当地域の需要は根強く、地価は上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５基鑑佐賀

-1		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
b ６公佐賀

-60		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
北西6m、角地
近商

(90,200)
c ６公鑑佐賀

-7		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d ６公佐賀

-80		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e ６公佐賀

-109		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西15m県道、
北4m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,848  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
99,418 		 100
[ 102.9]
96,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,600 
b (　           ) 
88,424  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
91,545 		 100
[ 102.9]
88,965 
89,000 
c (　           ) 
100,089  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,390 		 100
[  95.0]
106,726 
107,000 
d (　           ) 
81,152  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
83,424 		 100
[  87.5]
95,342 
95,300 
e (　           ) 
66,312  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
67,042 		 100
[  73.7]
90,966 
91,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



佐賀 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,591,826 
1,327,620 
4,264,206 
2,660,750 
1,603,456 		 （　0.9467）
1,517,992 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     30,359,840 円　　　　（　     38,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 197.75 Ｓ1 197.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 98 ％   200 ％   200 ％   791 ㎡     23.0 m x   34.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車スペースを確保した低層店舗で、使用建蔽率が小さいのが標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
197.75 
100.0 
197.75 
2,311 
457,000 		 2.0  914,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
197.75 
100.0 
197.75 

457,000 		 914,000 
0 
⑨年額支払賃料        457,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,484,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     197.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,484,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       620,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,583,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           914,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,591,826 円　　　　（　         7,069 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公佐賀賃貸
　　　　-50		 2,127  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,363 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,315 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,311 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公佐賀賃貸
　　　　-113		 2,210  
(   2,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,302 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐賀 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,800 円  　　　　     36,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 186,120 円  　　　        6,204,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      581,900 円  　　　固定資産税、都市計画税査定額
 建物　　　　　　　　　      302,700 円  　　　　     36,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        73,400 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,327,620 円　（　　　　　　         1,678 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     197.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,660,750 円  
（　　　　　         3,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,591,826 円      
②総費用 1,327,620 円      
③純収益　①－② 4,264,206 円      
④建物等に帰属する純収益 2,660,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,603,456 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,517,992 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,359,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市多布施一丁目１５０番１
 3000000120752-0000
2 　佐賀市多布施一丁目１５２番１
 3000000120753-0000
3 　佐賀市多布施一丁目１５６番４
 3000010010498-0000
4 　佐賀市多布施一丁目１５７番３
 3000010009182-0000
5 　佐賀市多布施一丁目１５７番４
 3000010009183-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
佐賀 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-11 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.
鑑定評価額 73,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市多布施１丁目１５０番１外
｢多布施１－５－４５｣		 ②地積
　(㎡)		 791  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(98,200)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 東30m国道 水道、ガス、下水 佐賀

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 佐賀駅南西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地は、店舗の入れ替わりも順次進んでおり、今後も商業繁華性は現状を維持していくものと考え
る。駅周辺の商業地ではマンション用地の需要も見られ、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐賀市内の幹線道路沿いおよびその周辺の商業地域である。主な需要者は佐賀市内の法人および個人事
業者である。全国規模の大手法人の店舗等も見られる。国道を中心とした幹線道路沿いでは、商業集積が進んでいるが
、マンション用地の需要も見られ、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。近隣地域および周辺商業地の取引が少
ない上に、画地規模等により取引される価格帯がまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地は既成市街地の商業地であり、積算価格は試算しなかった。国道沿いは低層店舗等が中心であり、収益目的での
賃貸物件は少なく、収益価格の規範性は劣るが、市場性を反映した比準価格の説得力は優る。したがって、佐賀市内の
国道沿い路線商業地の取引事例を適正な補修正を行い求められた比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.3]		 [100.0]
100		 93,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化率上昇は継続しており、消
費財等を主とした商業地の需要は弱いが、マ
ンション需要が見られる中心市街地の需要は
強い。

国道沿いの商業地は、店舗の入替により、商
業繁華性を維持している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５基競佐賀

-1		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北16m国道、
東6.8m、南4m、
三方路
商業

(100,400)
b ５基競佐賀

-4		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m国道、
中間画地
近商

(80,200)
c ５基佐賀

-76		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西31m国道、
南7m、北4m、
三方路
近商

(90,200)
d ５基佐賀

-78		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
近商

(90,200)
e ５基佐賀

-96		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,257  		 100
[ 115.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 101.9]
105,096 		 100
[ 108.9]
96,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,500 
b (　           ) 
66,280  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
74,652 		 100
[  82.8]
90,159 
90,200 
c (　           ) 
76,900  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
85,689 		 100
[  87.3]
98,155 
98,200 
d (　           ) 
69,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,029 		 100
[  87.3]
81,362 
81,400 
e (　           ) 
51,561  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.8]
80,922 		 100
[  81.6]
99,169 
99,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -35.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



佐賀 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業市街地であり、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,669,402 
1,335,124 
4,334,278 
2,689,750 
1,644,528 		 （　0.9467）
1,556,875 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     31,137,500 円　　　　（　     39,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 Ｓ1 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 98 ％   200 ％   200 ％   791 ㎡     23.0 m x   34.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況から低層店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
2,317 
463,400 		 4.0  1,853,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

463,400 		 1,853,600 
0 
⑨年額支払賃料        463,400 円　×　12ヶ月　＝　       5,560,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金より担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,560,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       628,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,652,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,853,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,682 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,669,402 円　　　　（　         7,167 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公佐賀賃貸
　　　　-19		 2,058  
(   2,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,287 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,325 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,317 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公佐賀賃貸
　　　　-59		 2,403  
(   2,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,185 
c ６公佐賀賃貸
　　　　-60		 3,003  
(   2,768) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
2,503 
佐賀 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,400 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 188,424 円  　　　        6,280,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      581,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      306,000 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        74,200 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,335,124 円　（　　　　　　         1,688 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,689,750 円  
（　　　　　         3,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,669,402 円      
②総費用 1,335,124 円      
③純収益　①－② 4,334,278 円      
④建物等に帰属する純収益 2,689,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,644,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,556,875 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,968 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,137,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市多布施一丁目１５０番１
 3000000120752-0000
2 　佐賀市多布施一丁目１５２番１
 3000000120753-0000
3 　佐賀市多布施一丁目１５６番４
 3000010010498-0000
4 　佐賀市多布施一丁目１５７番３
 3000010009182-0000
5 　佐賀市多布施一丁目１５７番４
 3000010009183-0000
6 　
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備考