別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐賀 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-10 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市駅前中央１丁目１５２番１
｢駅前中央１－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)

1:1		 事務所

ＳＲＣ8		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西28m県道 水道、ガス、下水 佐賀

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 生損保ビルの見られる駅前中
央通り沿い		 街

路		 ２８ｍ県道 交通

施設		 佐賀駅南方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 佐賀駅南北のロータリーなどが改修されたほか、ＪＲによる駅に隣接した飲食街開発もあり、駅周辺のプレゼン
スが上がっている。全国規模の金融機関の駅北口への移転が確認されるなど、需要の堅調さは続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 公共広場隣接　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐賀駅周辺から県庁周辺までのエリアの中心商業地域一帯と判定。需要の中心は上場企業や金融機関、県
内中小企業、投資家であり、事業上の立地メリットや投資採算性を考慮した行動をとる。デベロッパーや金融緩和の恩
恵を享受する投資家のほか、事業者の実需などが競合する市場である。需要が多様化する中で価格の中心帯を絞り込む
のは容易ではないが、需給のタイト化に伴って利回り目線が下がるなど、地価は強含んで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者としては駅至近のロケーションを前提とする収益性から投資判断をまず行うところではあるが、駅付近の供給が
非常に限定的な中で多様な需要が競合するマーケットで成約に向かうには圏域の取引水準を重視せざるを得ない。よっ
て市場の実態を踏まえ、価格牽連性の大きい駅周辺の類似地域の成約事例に基づいた比準価格を標準とし、想定建物に
よる収益価格は参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　佐賀 5-7                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    265,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の２０２３年の土地取引件数は前年同期
比で見て、２０２１年や２０２２年を下回る
水準になることが見込まれる。


駅前中央通りの車線を削減のうえ催事等に活
用する目的で歩道スペースを拡幅する工事が
進捗中だが、地価に及ぼす影響は未知数であ
る。

変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +3.0 ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５公佐賀

-86		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
東8m、角地
商業

(100,500)
b ５公佐賀

-78		 佐賀市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
東24m、角地
商業

(100,500)
c ５基佐賀

-100		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d ６公佐賀

-99		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22.5m市道、
北16m、南6m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
226,677  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
248,926 		 100
[  93.1]
267,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   +5.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
281,000 
b (　    181,564) 
181,564  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
179,143 		 100
[  74.5]
240,460 
252,000 
c (　           ) 
279,273  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 150.0]
186,182 		 100
[  70.2]
265,217 
278,000 
d (　           ) 
277,386  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.0]
215,815 		 100
[  81.6]
264,479 
278,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    273,000 円／㎡]  



佐賀 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

159,043,588 
43,947,515 
115,096,073 
103,675,000 
11,421,073 		 （　0.9213）
10,522,235 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    210,444,700 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 886.82 Ｓ8 6,865.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   1,272 ㎡     35.5 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗付きフロア貸しオフィスビル想定容積対象床面積６，３４０．５６㎡　タワー式駐車場、２４台 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 エントランス等、共用部分が必要なため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
693.66 
47.5 
329.76 
3,287 
1,083,921 		 4.0  4,335,684 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
806.70 
83.8 
676.38 
2,670 
1,805,935 		 4.0  7,223,740 
0.0  0 

  ～  		 タワー式駐車場
524.88 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,865.44 
73.8 
5,064.42 

13,725,466 		 54,901,864 
0 
⑨年額支払賃料     13,725,466 円　×　12ヶ月　＝　     164,705,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,064.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等一時金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       164,705,592 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　    11,932,591 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 158,533,001 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,901,864 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         510,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     159,043,588 円　　　　（　       125,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公佐賀賃貸
　　　　-101		 2,678  
(   2,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,200 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,298 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,287 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公佐賀賃貸
　　　　-71		 2,512  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
3,197 
c ６公佐賀賃貸
　　　　-10		 2,820  
(   2,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,492 
佐賀 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,150,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 18,751,215 円  　　　      170,465,592　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,673,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,797,500 円  　　　　  1,430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     2,145,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,430,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,947,515 円　（　　　　　　        34,550 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9213    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　   6,865.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 103,675,000 円  
（　　　　　        81,506 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 159,043,588 円      
②総費用 43,947,515 円      
③純収益　①－② 115,096,073 円      
④建物等に帰属する純収益 103,675,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,421,073 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,522,235 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,272 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,444,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市駅前中央一丁目１５２番１
 3000000003625-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐賀 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-10 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.
鑑定評価額 345,000,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市駅前中央１丁目１５２番１
｢駅前中央１－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)

1:1		 事務所

ＳＲＣ8		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西28m県道 水道、ガス、下水 佐賀

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺では、事務所、店舗、ホ
テル、立体駐車場等多様な用
途での利用が見られる。		 街

路		 ２８ｍ県道 交通

施設		 佐賀駅南方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅北口・南口広場が整備され、高架下エリアでは飲食店舗中心の商業施設がオープンし、賑わいを見せている。
今後は、アリーナに通じる市道三溝線の再整備が控えている。地価は引き続き上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 公共広場隣接　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧佐賀市内の市街地に存する商業地域で、特に、佐賀駅周辺から県庁周辺付近までの中心商業地域との価
格牽連性が強い。需要者の中心は県内外の企業、開発業者、投資家等である。佐賀駅周辺地域では、多様な需要が競合
し、地価は強含みで推移している。近年、駅近、一定規模等の物件は民間入札に付されるものも見られ、高値落札の傾
向にある。規模等が一様でないほか、多少の立地差で価格水準が異なるため、取引される価格帯には幅が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層階を店舗とする生損保ビル、店舗ビル等が多い駅前の商業地域であるが、建築費の上昇に加え、想定要素が多いこ
となどもあり、収益価格は市場価値より低位に試算された可能性がある。他方、比準価格は佐賀駅周辺で生起した類似
性の高い取引事例を中心に求めており、試算の過程も妥当であるため、市場の実態を反映した信頼性の高い価格だと判
断される。したがって、収益価格については参考にとどめ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　佐賀 5-7                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    265,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は
対前年比（１０月～９月）約４％減少。空室
率は事務所ビルが改善し、飲食ビルが悪化し
ている。

駅南口広場の整備は一昨年１１月完了。昨年
４月末、駅高架下西側に飲食店を中心とする
商業施設オープン。現在、前面県道の歩道拡
幅工事進行中。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％ +2.3 ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公佐賀

-99		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22.5m市道、
北16m、南6m、
三方路
商業

(100,400)
b ６公佐賀

-13		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ５基佐賀

-82		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
商業

(90,390)
d ５基佐賀

-100		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
277,386  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.0]
215,815 		 100
[  82.6]
261,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   +5.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
274,000 
b (　           ) 
94,147  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.6]
158,949 		 100
[  73.0]
217,738 
229,000 
c (　           ) 
154,711  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,828 		 100
[  60.6]
267,043 
280,000 
d (　           ) 
279,273  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 150.0]
186,182 		 100
[  69.3]
268,661 
282,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 +32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -38.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    271,000 円／㎡]  



佐賀 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

164,280,417 
45,352,367 
118,928,050 
107,300,000 
11,628,050 		 （　0.9213）
10,712,922 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    214,258,440 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 886.82 Ｓ8 6,865.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   1,272 ㎡     35.5 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗付事務所ビルでフロア貸し容積対象床面積６，３４０．５６㎡タワー式駐車場２４台 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 エントランス等の共用部分が必要なため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
693.66 
47.5 
329.76 
3,370 
1,111,291 		 4.0  4,445,164 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
806.70 
83.8 
676.38 
2,763 
1,868,838 		 4.0  7,475,352 
0.0  0 

  ～  		 タワー式駐車場
524.88 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,865.44 
73.8 
5,064.42 

14,193,157 		 56,772,628 
0 
⑨年額支払賃料     14,193,157 円　×　12ヶ月　＝　     170,317,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,064.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       170,317,884 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　    12,325,452 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 163,752,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        56,772,628 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         527,985 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     164,280,417 円　　　　（　       129,151 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公佐賀賃貸
　　　　-10		 2,820  
(   2,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,523 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,381 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,370 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公佐賀賃貸
　　　　-45		 2,557  
(   2,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 85.0]
3,334 
c ６公佐賀賃貸
　　　　-101		 2,678  
(   2,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,306 
佐賀 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,400,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 19,368,567 円  　　　      176,077,884　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,673,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,210,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     2,220,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,352,367 円　（　　　　　　        35,654 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9213    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   6,865.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 107,300,000 円  
（　　　　　        84,355 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 164,280,417 円      
②総費用 45,352,367 円      
③純収益　①－② 118,928,050 円      
④建物等に帰属する純収益 107,300,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,628,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,712,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,422 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    214,258,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市駅前中央一丁目１５２番１
 3000000003625-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考