別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐賀 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL.
鑑定評価額 198,000,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市神野東２丁目２６５８番
｢神野東２－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 816  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ5		 事務所ビルのほかに
店舗が建ち並ぶ商業
地域		 南18m市道、西側道 水道、ガス、下水 佐賀

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 佐賀駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 佐賀駅の北側ロータリーに近接する商業地域で、今後は周辺地域において、人通りが一層増加することが見込ま
れている。今後も地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所、共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市中心部の商業地域である。需要者は全国展開する上場企業や九州北部を基盤とする中小法人が中心
となっている。近年、佐賀市中心部の商業地域では実需による不動産投資が増加しており、佐賀市内商業地の需要につ
いても日銀の金融緩和の効果から増加傾向で、今後もこの傾向が継続されるものと思われる。需要者の中心となる価格
帯は需要者ごとに個別性が高く、取引も少ないため明確にすることは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法の適用に必要な各種の査定に想定要素が介在するため収益価格の信頼性は相対的に低い。取引事例比較法は
現実の市場で実際に取引された複数事例から求められており、採用された事例も価格牽連性を有しており信頼性が高く
重視出来る価格である。代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    260,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[105.0]		 100
[110.3]		 [105.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策の効果などから不動産需要は堅調
に推移しており、商業地の需要も安定的に推
移している。


佐賀駅北口周辺の整備が進められており、人
通りの増加が期待される。



特段の個別的要因の変動はないものと判断し
た。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公鑑佐賀

-3		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m県道、
北2.4m、角地
商業

(100,400)
b ６公佐賀

-13		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ５基競佐賀

-1		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北16m国道、
東6.8m、南4m、
三方路
商業

(100,400)
d ５基佐賀

-82		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
商業

(90,390)
e ６公佐賀

-74		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m国道、
西15m、
二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,072  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
120,604 		 100
[  51.0]
236,478 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
248,000 
b (　           ) 
94,147  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.6]
158,949 		 100
[  59.4]
267,591 
281,000 
c (　           ) 
108,257  		 100
[ 115.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 101.9]
105,096 		 100
[  51.7]
203,280 
213,000 
d (　           ) 
154,711  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,828 		 100
[  75.2]
215,197 
226,000 
e (　           ) 
114,901  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
120,652 		 100
[  51.2]
235,648 
247,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -38.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    243,000 円／㎡]  



佐賀 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,700,006 
11,906,543 
50,793,463 
45,022,500 
5,770,963 		 （　0.9467）
5,463,371 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    109,267,420 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 241.24 Ｓ14 3,224.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   816 ㎡     24.8 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上は共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 エントランスやエレベーター等を配置
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
241.24 
69.8 
168.39 
3,151 
530,597 		 3.0  1,591,791 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
229.48 
93.6 
214.79 
2,300 
494,017 		 3.0  1,482,051 
0.0  0 

 3～ 9		 共同住宅
229.48 
90.1 
206.76 
1,720 
355,627 		 3.0  1,066,881 
0.0  0 

10～14		 共同住宅
229.48 
90.1 
206.76 
1,800 
372,168 		 3.0  1,116,504 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,224.48 
88.8 
2,864.30 

5,374,843 		 16,124,529 
0 
⑨年額支払賃料      5,374,843 円　×　12ヶ月　＝　      64,498,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,864.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,498,116 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       2,760,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     4,708,068 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,550,048 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,124,529 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         149,958 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,700,006 円　　　　（　        76,838 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公佐賀賃貸
　　　　-137		 2,543  
(   2,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,149 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,159 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,151 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公佐賀賃貸
　　　　-142		 2,820  
(   2,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,298 
c ６公佐賀賃貸
　　　　-144		 2,484  
(   2,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,268 
佐賀 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,484,000 円  　　　　    621,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,017,743 円  　　　       67,258,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      418,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,123,200 円  　　　　    621,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,242,000 円  　　　　    621,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       621,000 円  　　　　    621,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,906,543 円　（　　　　　　        14,591 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 621,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　   3,224.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,022,500 円  
（　　　　　        55,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,700,006 円      
②総費用 11,906,543 円      
③純収益　①－② 50,793,463 円      
④建物等に帰属する純収益 45,022,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,770,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,463,371 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,695 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,267,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市神野東二丁目２６５８番
 3000000084308-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
佐賀 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.
鑑定評価額 200,000,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市神野東２丁目２６５８番
｢神野東２－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 816  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ5		 事務所ビルのほかに
店舗が建ち並ぶ商業
地域		 南18m市道、西側道 水道、ガス、下水 佐賀

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 佐賀駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 佐賀駅北口に近い商業地域で、中層の商業ビルが建ち並んでいる。容積率が５００％ある佐賀駅に近い物件に対
する需要は強く、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所、共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は佐賀駅近辺を中心とした市内の商業地域で、需要者は画地規模も大きいので県内外の商業事業者が
多い。当該エリアは駅に近接しており、オフィスや店舗、ホテル、マンション等の様々な用途が想定されるが供給は限
定的で、容積率も５００％ある為需要が強い状態にある。現在当該エリアでは売物件はないが、需要の中心となる価格
帯は２５０，０００円／㎡前後であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には貸店舗や事務所も多く、賃貸収入を目的とした投資採算性を重視した取引が本来行われるエリアである
が、マンション開発のニーズが強く高値で取引される傾向にある。よって本件では実際の売買をベースにした比準価格
を標準とし、建築費の高騰を受けてやや低位に求められた収益価格を関連づけて、佐賀駅南方の代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    260,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[105.0]		 100
[112.2]		 [105.0]
100		 242,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んでき
ている。不動産市況はやや過熱気味で需要が
強いが、金利の動向やコロナ等懸念材料も多
い。

佐賀駅北口の整備が終わり、北方にＳＡＧＡ
アリーナも完成した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公佐賀

-13		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ６公佐賀

-74		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m国道、
西15m、
二方路
商業

(100,400)
c ６公佐賀

-99		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22.5m市道、
北16m、南6m、
三方路
商業

(100,400)
d ５基佐賀

-82		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
商業

(90,390)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,147  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.6]
158,949 		 100
[  69.8]
227,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
239,000 
b (　           ) 
114,901  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
120,652 		 100
[  54.2]
222,605 
234,000 
c (　           ) 
277,386  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.0]
215,815 		 100
[  89.3]
241,674 
254,000 
d (　           ) 
154,711  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,828 		 100
[  60.6]
267,043 
280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -38.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



佐賀 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,271,415 
12,700,841 
54,570,574 
48,140,000 
6,430,574 		 （　0.9467）
6,087,824 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    121,756,480 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 241.24 Ｓ14 3,224.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   816 ㎡     24.8 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階～１４階共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 エントランス、エレベーター内階段等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
241.24 
69.8 
168.39 
3,014 
507,527 		 3.0  1,522,581 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
229.48 
93.6 
214.79 
2,500 
536,975 		 3.0  1,610,925 
0.0  0 

 3～14		 共同住宅
229.48 
90.1 
206.76 
1,910 
394,912 		 3.0  1,184,736 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,224.48 
88.8 
2,864.30 

5,783,446 		 17,350,338 
0 
⑨年額支払賃料      5,783,446 円　×　12ヶ月　＝　      69,401,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,864.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,401,352 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       2,760,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     5,051,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,110,057 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,350,338 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         161,358 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,271,415 円　　　　（　        82,440 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公佐賀賃貸
　　　　-10		 2,820  
(   2,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,022 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,014 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公佐賀賃貸
　　　　-115		 2,977  
(   2,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,977 
c ６公佐賀賃貸
　　　　-71		 2,512  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,791 
佐賀 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,656,000 円  　　　　    664,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,164,841 円  　　　       72,161,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      410,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,478,000 円  　　　　    664,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,328,000 円  　　　　    664,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       664,000 円  　　　　    664,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,700,841 円　（　　　　　　        15,565 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 664,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   3,224.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,140,000 円  
（　　　　　        58,995 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,271,415 円      
②総費用 12,700,841 円      
③純収益　①－② 54,570,574 円      
④建物等に帰属する純収益 48,140,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,430,574 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,087,824 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,461 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,756,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市神野東二丁目２６５８番
 3000000084308-0000
2 　
3 　
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備考