令和6年1月15日　提出 佐賀 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -23 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市金立町大字金立字ニ本黒木４００番４ ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 北4m市道 水道 佐賀 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北東方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地であるが、ミニ開発の分譲地がみられ、割安感もあり需要は堅調でることから、地価 はやや強含んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市内の市街化調整区域を中心とする農家住宅が多い住宅地域である。主たる需要者層は、農家集落在 住者で地縁、血縁が選好される概ね３０～４０代の個人である。農家住宅等の取引の絶対数は少ないところ、市内調整 区域において５０戸連たん制度を用いた宅地開発が散見され、相応の需要は認められる。土地は５００㎡程度６００万 円台後半の取引が中心、中古・新築いずれも引合いが認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅を中心として一般住宅がみられる地域であり、自己利用目的の建物が多く、最寄駅から離れてい ることから賃貸市場の成熟の程度が低いため収益還元法の適用は断念した。したがって、本件では、需要者が収益性よ りも利便性・快適性を重視することを鑑みて、比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地との検討等 も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [100.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀市の令和５年の土地取引件数は前年同期 比でみて、令和３年、４年を下回る水準にな ることが見込まれる。 近隣地域において、変動要因は特にない。 快適性・利便性に影響する価格形成要因の変 動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％