令和6年1月13日　提出 佐賀 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -15 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市鍋島１丁目１７４番 ｢鍋島１－１３－２｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 佐賀 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２年に換地処分された区 画整理地内の住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理地内の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。品等の良い当該住宅地に対する需 要は強い反面供給が少ない為、地価については引き続き上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は旧佐賀市の市街化区域の住宅地域で、標準的な画地規模が６０坪程度とやや小さい為、需要者の中 心は佐賀市内のサラリーマン等の１次取得者が多い。市内においては優良な物件の供給が少なく、区画整理地内の住宅 地として住環境に優る当該地域に対する需要は強いが、開発余地がない為供給は限定されている。６０坪程度の画地で 、土地は１２００万円前後で、新築の戸建住宅は３，０００万円台後半の物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模がやや小さくアパートの想定に難があり、居住の快適性・利便性を重視した 自用での居宅としての利用が中心であるので収益価格は試算しない。よって開成地区の代表標準地との検討を踏まえ、 取引に特段の事情がなく、地域要因の格差も小さい事例が多かった比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [103.0] 100 [ 99.8] [103.0] 100 60,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んでき ている。不動産市況はやや過熱気味で需要が 強いが、金利の動向やコロナ等懸念材料も多 い。 換地処分から３０年以上を経過した住宅地域 として佐賀市内でも需要は強いが、供給が非 常に限定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％