令和6年1月15日　提出 佐賀 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -14 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市末広１丁目４１１番１７ ｢末広１－１１－５７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5m道路 水道、下水 佐賀 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ道路 交通 施設 佐賀駅南西方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域で、中規模一般住宅が多い熟成した地域。低金利は上昇の兆しがあるが、競合する 調整区域内開発も衰えていない。供給の希少性があると同時に需要増も見られるので地価水準は上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市内の戸建住宅地域一円。需要者は、若干の周辺市・町からの転入者も見られる。共同住宅を退 去して戸建住宅を購入する者や当市に居住又は勤務先があるサラリーマン層の１次取得者が多い。供給減を反映してい るので中古物件・新規分譲物件ともに需要がある。中心的な明確な規模・価格帯はないが、規模は１８０～２２０㎡、 土地総額は８００～１．０００万円程度。新築戸建総額は３，０００～３，５００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟であるため収益価格は不適用とした。共同住宅の収益性想定が難しく、居住の快適性等を重視する地 域である。閑静な中規模一般住宅が多く、住宅地域として収益性よりも自用住宅目的での取引が多い地域。比準価格は 多数の取引事例から求め現実の取引市場で成約しているので、精度・信頼性が高い。標準地の市場性を十分に反映して いるので、代表標準地との検討を踏まえ価格牽連性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [103.0] 100 [131.9] [100.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利は上昇の兆しが有るので、融資市場に 陰りもあるが、実体経済は好調で取引市場は 安定。売物件減少等は継続しており地価水準 は上昇傾向。 ５０戸連たん分譲住宅との競合等と幅員約５ ｍの戸建住宅地の供給減少等から、末広地区 の戸建住宅地に対する需要は堅調。地価水準 は上昇傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％