令和6年1月15日　提出 佐賀 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -9 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　藤田　好男   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市天祐１丁目３０１番１１ ｢天祐１－５－３７｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パート等が見られる 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 佐賀 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 佐賀駅　西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域の人口は、昨年には増加が見られたが、今年は減少に転じた。その一方で取引については、昨年同様、 同じ街路条件にある周辺の類似地域では高値の取引も見られることから、今後も地価は安定的と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市の市街化区域内の住宅地域一円。需要者の中心は、佐賀市内の居住者が中心で圏外からの転入 者も見られる。近頃では、街路条件の劣る類似地域内に高値の取引が見られる。当該地域の人口は、昨年の増加から減 少に転じていることから、地価の上向き傾向の中でも注視することが必要と思料する。土地は２３０㎡程度で１，００ ０万円前後が支配的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域である。地域内は街路条件が劣り、一部の画地規模の大 きい土地にアパートが見られるが、画地規模の小さい自己使用目的の戸建住宅地が支配的で、賃貸市場は未成熟である ことから、原価法・収益還元法は試算しなかった。本件評価においては、当該地域の近くに存し、説得力のある事例を 重視して求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [103.0] 100 [135.1] [100.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対前年比（１０月）では、人口は微減で推移 している。高齢化率は微増の状態である。土 地取引は１割弱程度の減少が見られる。 人口は、増加から減少に転じた。街路条件の 劣る地域でも地価は安定的で高値の取引が見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％