令和6年1月15日　提出 佐賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -5 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 79,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市城内１丁目２９６番 ｢城内１－１２－７｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 高度地区 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 佐賀 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．０ ｍ　市道 交通 施設 佐賀駅南方 2.5km 法令 規制 １住居 準防  特別用途地区 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　市内の住宅地で人気の高い城内地区に位置する。生活利便性が良好な他、城堀に近接し、住環境に優れる。供 給が少なく、高値取引も珍しくない。地価は引き続き上昇傾向にあり、強含みで推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市中心部に近い住宅地域である。需要者の中心は、佐賀市及び周辺市町居住者と出身者のうち、開業 医、法人役員等の高所得者層である。マンション等との競合があるが、景観の優位性、希少性があり、生活利便性も良 好である。地価は強含んでいる。売り物が少ないため、需給は逼迫しつつある。品等上位地域における、土地は２５０ ０万円前後、建物を含めた総額は４５００～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件は若干みられるが、自用目的での取引が支配的で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益 価格は試算しなかった。したがって、本件においては比準価格を中心に、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも 考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　佐賀 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     77,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　ポストコロナ期に入り、景気は上向くが、 実質賃金は低下が続き、倒産が増加、長年続 いたゼロ金利の解除が予想され、市場は転換 点を探る。 　住環境、希少性等に優れ、供給が少ないな か、市況は強含んでいる。 　住環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％ +2.6 ％