令和6年1月15日　提出 佐賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市大財６丁目１４７番 ｢大財６－４－２８｣ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 南4m市道 水道、下水 佐賀 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発された分 譲地で、標準街路の幅員は約 ４ｍで利便性はやや劣る。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅 2.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新規の分譲は見られず、居住環境に影響を及ぼすような価格形成要因の変動はみられないが、佐賀市中心部への アクセスに優れていることから、需要は底堅く、地価はやや強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市内・市街化区域内の住宅地域、主たる需要者は、佐賀市内に居住する一次取得者が大半であり 、周辺市町等同一需給圏外からの転入者も一部みられる。標準的街路の幅員が４ｍと街路条件がやや劣り、幅員６ｍあ る街路条件に優れる分譲地との競争に劣るが、佐賀市中心部に近いという利便性を有する。土地は１０百万円台前半か ら半ば、新築の戸建住宅は２０百万円台半ばから３０百万円台前半のレンジが概ねの取引価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、標準画地の規模が大きくなく自用の一般住宅が中心で、賃貸住宅に対しては需要は少なく、賃貸市場の熟 成度は低いことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、需要者は繁華性・収益性より、快適性・利便性を重 視することから、本件では比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、さらに、代表標準地との検討等も踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [103.0] 100 [133.5] [103.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀市の令和５年の土地取引件数は前年同期 比でみて、令和３年、４年を下回る水準にな ることが見込まれる。 標準的幅員は約４ｍと街路条件はやや悪いが 、佐賀市中心部に程近く、周辺でも引き合い があり、需要は底堅い。 快適性・利便性に影響する価格形成要因の変 動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％