令和6年1月15日　提出 みやこ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやこ -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 7,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡みやこ町光冨字宮屋敷８２８番１外 ②地積 　(㎡) 691   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅及び一般住 宅が混在している住 宅地域 南東4.5m県道、三方路 水道 新豊津 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ県道 交通 施設 新豊津駅　南東方 3.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅等が存する農家集落地域で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。地 縁的選好性が認められ需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みやこ町内及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人等で圏外 からの流入は少ない。みやこ町では公共による宅地分譲以外は新規開発は少なく、中古物件の取引が中心である。郊外 では地縁的選好性が認められ、人口減少の影響もあり、地価は継続的に下落傾向に推移している。尚、郊外部では、築 年、規模等が区々であり、取引の中心となる価格帯は一概には見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、みやこ町郊外の農家住宅、一般住宅等が存する農家集落地域である。自己所有目的の中古戸建住宅の取引 が中心で賃貸市場が未成熟なことから収益価格は試算出来なかった。比準価格は、みやこ町及び隣接町内に存する類似 地域の取引事例と比準して試算したもので、市場の動向を反映した実証的な価格である。よって本件においては、比準 価格を標準に、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みやこ町では人口減少及び高齢化が進んでい る。これを受け、住宅地の需給は総じて弱く 、地価は継続的に下落傾向にある。 みやこ町郊外の農家集落地域で、地縁的選好 性が認められ需要は弱い。これを受け、地価 は継続的に下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％