令和6年1月15日　提出 苅田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 9-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 550,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町長浜町３２番 ②地積 　(㎡) 31,446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:3 倉庫 Ｓ1 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 北東20m道路、南東側道 水道、ガス 苅田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西 1,200 ｍ、南     0 ｍ、北 1,400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型工業地域 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 苅田駅　東方 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域に特段の変動要因はなく、土地利用は当面現状を維持するものと予測する。流通業務用地にかかる需要 の高まりを受け工業地の需要が堅調であり、地価水準は今後も上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町内及び隣接市町の工業地域と把握される。この圏域における主たる需要者は、製造業及び物流関連 の法人事業者が中心である。近年、物流関連施設の需要が高まるなか、新門司地区から苅田町にかけての工業地の需要 も堅調であり、当該近隣地域の地価も上昇傾向で推移している。圏域における取引は、画地規模もまちまちで、取引価 格にもばらつきがあり、取引における中心価格帯は指摘しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場等が中心の既存の工業団地であり、原価法及び収益還元法の適用が困難なため、取引事例比較法 を適用した。比準価格は規範性のある各資料に基づいて査定しており、所要の補修正等も応分と認められ実証的で現実 的な有効性があると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに 地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,500 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [111.6] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 管内景気は回復しており設備投資や個人消費 等も堅調である。物流関連の土地需要が高ま っており、苅田町の工業地需要も増加傾向に ある。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。物流関連の旺盛な土地需要に牽引され、近 隣地域の地価も上昇傾向にある。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％