令和6年1月15日　提出 苅田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町幸町７番１５９ ②地積 　(㎡) 8,265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:1 事務所兼工場 Ｓ2 中小規模の工場が建 ち並ぶ臨海工業地域 西9m町道、背面道 水道 苅田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ　町道 交通 施設 ＪＲ苅田駅　東方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は臨海部の工業地域であり、地域的特性は、現状のまま推移すると予測する。物流業が活況であり、２ ０２４年問題対策で、中継地としての物流用地を求める土地需要もあり地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、苅田町及び周辺市町村に形成された工業地域と判定した。主な需要者は流通関連業者等が中心であると 想定される。近隣地域は、北九州空港、東九州自動車道等の陸空の利便性に優れている。需給動向は、工業地の供給は 限定的であることから、物流適地に対する需要は旺盛で市場を牽引している。工業地は取引が少ない中、その規模、立 地条件等により価格が大きく異なる為、需要の中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場等を主体とする地域であり、工場等の賃貸物件は少なく賃貸事例資料の収集が困難であるため 収益価格を試算できなかった。一方、比準価格は、当該地域と類似する地域性を有する適切な工業地域を中心に事例を 収集した。かかる事例を基に試算した比準価格には市場性が反映されており証明力も高い。以上より、周辺の工業地市 場の動向にも留意し、代表標準地との均衡も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,500 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ｅコマース等の市場規模は拡大を続けており 、物流適地に対する需要は旺盛である。加え て、物流業の２０２４年問題対策で物流用地 需要は高まる。 近隣地域は、臨海部に位置する工場地域であ り、地域的特性に特段の変化は見受けられな い。地価は需給動向から安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％