別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
苅田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苅田 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.
鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都郡苅田町与原２丁目１番３外
 ②地積
　(㎡)		 850  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 国道沿いに店舗等が
存する路線商業地域
 東20m国道 水道、下水 小波瀬西工大前

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿線の路線商業地域 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ小波瀬西工大前駅
　北東方
1.5km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿線の路線商業地域である。店舗の連坦性はやや低く繁華性もそれほど高くはないが、車両通行量は多く、
路線商業地の供給は限定的であることから、地価水準は比較的堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苅田町及び隣接市町村の商業地域と判定した。需要者の中心は、サービス業の店舗展開をする法人事業者
、収益物件の取得を目的とした投資家等である。郊外の路線商業地であるが、繁華性に乏しく、需要は弱いものの、コ
ロナ禍からの回復で、同一需給圏内における相対的地位の優位性により地価は緩やかな上昇基調である。需要の中心と
なる価格帯は用途、規模等により取引価格が異なるため把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域から取引事例を収集して得た実証的な価格であり、市場性を反映し実証的で規範性
は高い。収益価格は収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料収入を得ることができないことからやや低
位に求められた。よって、本件では、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連付け、一般的要因・地域
要因の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉南 5-4           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[117.2]		 [100.0]
100		 44,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動は回復傾向だが、物価高騰等の影響
もあり個人消費は慎重な動きも見られる。苅
田町は、労働人口が多いことから高齢化率は
比較的低い。

近隣地域は、路線商業地である。店舗の連坦
性、繁華性は、それほど高くない。地域的特
性に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苅田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉南６Ｋ

-10613		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東40m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
b 小倉南６Ｋ

-11111		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m県道、
中間画地
準工
居住誘導区域内
(60,200)
c 行橋６Ｋ

-10618		 行橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15.5m国
道、
北東2.5m、
西2.5m、
三方路
（都） 

(70,200)
d 行橋６Ｋ

-10718		 行橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10.8m県
道、中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,894 		 100
[ 105.9]
44,281 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,300 
b (　           ) 
36,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
37,296 		 100
[  84.7]
44,033 
44,000 
c (　           ) 
34,341  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
36,329 		 100
[  80.8]
44,962 
45,000 
d (　           ) 
36,279  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
38,379 		 100
[  87.8]
43,712 
43,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,200 円／㎡]  



苅田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,344,164 
3,247,200 
11,096,964 
9,804,000 
1,292,964 		 （　0.9767）
1,262,838 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     34,130,757 円　　　　（　     40,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苅田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 Ｓ2 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   850 ㎡     36.0 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ、２Ｆ：店舗兼事務所 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 構造・用途等による標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗兼事務所
400.00 
80.0 
320.00 
2,000 
640,000 		 6.0  3,840,000 
0.0  0 

 2～  		 店舗兼事務所
400.00 
90.0 
360.00 
1,700 
612,000 		 6.0  3,672,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
85.0 
680.00 

1,252,000 		 7,512,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,252,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,024,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,024,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       751,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,272,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,512,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,364 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,344,164 円　　　　（　        16,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 苅田６Ｋ（賃）
　　　　-10303		 1,751  
(   1,676) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,085 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 苅田６Ｋ（賃）
　　　　-11201		 1,617  
(   1,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
1,972 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苅田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 760,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 751,200 円  　　　       15,024,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      368,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,064,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,247,200 円　（　　　　　　         3,820 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,804,000 円  
（　　　　　        11,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,344,164 円      
②総費用 3,247,200 円      
③純収益　①－② 11,096,964 円      
④建物等に帰属する純収益 9,804,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,292,964 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,262,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,486 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,130,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苅田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都郡苅田町与原二丁目１番３
 2909000222952-0000
2 　京都郡苅田町与原二丁目１番４
 2909000223005-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
苅田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苅田 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.
鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都郡苅田町与原２丁目１番３外
 ②地積
　(㎡)		 850  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 国道沿いに店舗等が
存する路線商業地域
 東20m国道 水道、下水 小波瀬西工大前

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 小波瀬西工大前駅　北
東方
1.5km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は郊外の路線商業地域であり、特段の変動要因はなく土地利用は当面現状を維持するものと予測する。
景気回復や低金利政策の影響を受け、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苅田町及び周辺市町の路線商業地域並びにその背後地にも及ぶ。主たる需要者は店舗等の営業を目論む自
営業者のほかチェーン展開する法人の参入も想定される。事業用地に対する需要は低調であったが、圏内景気も回復傾
向にあり、近隣地域においては低層住宅地としての需要も期待されることから、地価は微増傾向にある。取引ごとの画
地規模の相違などにより需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は国道沿いの路線商業地域であるが、当該地域の出店形態は自用物件が主体で賃貸借は少なく、不動産価格の
形成基盤が不動産賃貸収入に基づく収益性と必ずしも連動しない市場特性が見られる。よって、本件では、現実の市場
の実態を反映した比準価格に重きをおき、収益価格を比較考量して調整することが妥当と判断し、代表標準地との検討
を踏まえ、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉南 5-4           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[117.2]		 [100.0]
100		 44,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 管内景気は回復しており設備投資や個人消費
等も堅調である。先行き不透明感のあった商
業地需要も回復傾向にある。


この一年間に特段の環境変化は認められない
。繁華性には劣るが幹線道路沿いの立地によ
り一定の需要があり、地価は微増傾向で推移
している。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苅田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 苅田６Ｋ

-20350		 京都郡苅田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 小倉南６Ｋ

-10613		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東40m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 行橋６Ｋ

-10718		 行橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10.8m県
道、中間画地
（都） 

(70,200)
d 行橋６Ｋ

-10701		 行橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,653  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,653 		 100
[ 115.5]
46,453 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,500 
b (　           ) 
46,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,894 		 100
[ 101.0]
46,430 
46,400 
c (　           ) 
36,279  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
38,379 		 100
[  85.3]
44,993 
45,000 
d (　           ) 
38,648  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,034 		 100
[  87.3]
44,712 
44,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,500 円／㎡]  



苅田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,942,220 
2,843,780 
10,098,440 
9,030,000 
1,068,440 		 （　0.9767）
1,043,545 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     28,203,919 円　　　　（　     33,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苅田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 Ｓ2 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   850 ㎡     36.0 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階２階、店舗・事務所：フロア貸 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
1,900 
608,000 		 4.0  2,432,000 
2.0  1,216,000 

  ～ 2		 事務所
400.00 
90.0 
360.00 
1,380 
496,800 		 6.0  2,980,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
85.0 
680.00 

1,104,800 		 5,412,800 
1,216,000 
⑨年額支払賃料      1,104,800 円　×　12ヶ月　＝　      13,257,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,257,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       662,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,594,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,412,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,422 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,216,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         296,078 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,942,220 円　　　　（　        15,226 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 苅田６Ｋ（賃）
　　　　-10303		 1,751  
(   1,676) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,946 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,987 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 行橋６Ｋ（賃）
　　　　-20751		 2,214  
(   2,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,013 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苅田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 700,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 662,880 円  　　　       13,257,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      220,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      980,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,843,780 円　（　　　　　　         3,346 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,030,000 円  
（　　　　　        10,624 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,942,220 円      
②総費用 2,843,780 円      
③純収益　①－② 10,098,440 円      
④建物等に帰属する純収益 9,030,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,068,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,043,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,228 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,203,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苅田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都郡苅田町与原二丁目１番３
 2909000222952-0000
2 　京都郡苅田町与原二丁目１番４
 2909000223005-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考