令和6年1月15日　提出 苅田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 7,460,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町若久町１丁目８番１０ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西6m町道 水道、下水 苅田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　町道 交通 施設 苅田駅　北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北九州市に近い住宅地域であるが、近隣地域内及び周辺には土地利用と地価水準に影響を与える特段の変動要因 は見当たらず、現状を維持し地価水準は一般的な市況を踏まえ緩やかな上昇基調を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町及び隣接する周辺の市区を含んだ一円の住宅地域である。主たる需要者は苅田町在住または地縁を 有し、自己の居住用建物を建築するための土地を購入するエンドユーザーと思料する。北九州市に近い立地にあるが相 対的な割安感の他に新たな需要を喚起する要因は見当たらず、取引の中心となる価格帯は土地総額で７００万円台中半 から後半であると推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者は自己の居住用に土地を取得する エンドユーザーであり、取引に当たっては地価相場が重要な判断基準として利用されている。したがって、取引市場を 実態を反映した比準価格は実証的で説得力を有する。流通業者からのヒヤリング等の結果を踏まえ、代表標準地を規準 とした価格との均衡に留意のうえ比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費及びエネルギー価格の高騰等に由来 する需要マインドの縮小が懸念される 北九州市に近い立地にあるが、地域内及び周 辺に土地利用及び地価水準に影響を及ぼす格 別の変動要因はない。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％