令和6年1月13日　提出 添田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   添田 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 3,170,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡添田町大字添田字上町東側１６８６番３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 見られる県道背後の 住宅地域 西6m町道、南側道 水道 添田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 添田駅　北東方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因などに変化をもたらす事由はとくに見当たらない。戸建住宅を中心とする居住環境の比較的良好な　　 住宅地域であるが、高齢化等の影響により土地需要は低迷し、地価動向は下落基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田川郡内の町村や周辺市町村の住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁を有する個人や圏域内の居住者 などであり他の圏域からの転入者はほとんどいない。近隣地域は、添田町役場や利便施設からも近く、閑静な居住環境 を有するが、過疎化等の影響も相伴って、総じて住宅需要が弱い。取引件数が少ないなか、取引の中心価格帯を正確に 把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自己利用目的の戸建住宅が多く、コーポなどの共同住宅が殆んど見受けられず、熟成した賃貸市場を　形 成しているとは判断できないため、収益還元法の適用を断念した。その一方で、比準価格は、現実の市場を反映した実 証的な価格で、説明力に富むものである。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、不動産市況や地域要因等の動向に 留意しながら、規範的な比準価格を中心に、単価と総額の関連等も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自然が豊かで活力あるまちづくりを　各自治 体が推進しているが、高齢化や人口減少によ る過疎化が進み、全体的な創意と工夫が一層 求められている。 地域要因の変動は特に認められない。添田町 の中心部で居住の利便性等も　有しているが 、総じて不動産市況は、弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％