令和6年1月15日　提出 大刀洗 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大刀洗 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　姫野　哲次   TEL.

鑑定評価額 9,950,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三井郡大刀洗町大字山隈字赤土手１７２０番５０ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東4m町道 水道、下水 西太刀洗 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 西太刀洗駅南東方 720m 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模戸建住宅が建並ぶ住宅地域であり、住環境は今後も現状のままで推移すると予測する。最寄駅 、小学校に比較的近接しており、ミニ開発もみられることから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大刀洗町及び周辺市町の利便性の高い住宅地域である。需要者の中心は、大刀洗町内及び周辺市町に居 住し地縁的選好性を有する個人と考えられる。大刀洗町内でも甘木鉄道沿線に存し、小学校に近接するなど利便性が高 く住環境の良い住宅地の需要は堅調で、近隣地域周辺でもミニ開発がみられるなど、地価は上昇傾向にある。需要の中 心となる価格は土地のみで１，０００万円程度で新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域周辺の類似地域の取引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である 。一方、近隣地域は、低層の戸建住宅が建並ぶ地域で、アパート等の収益物件は見られず、自己使用目的での取引が主 で賃貸市場が形成されていないため、賃貸事例の収集が困難であり、収益価格は試算できなかった。以上より、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大刀洗町の人口は増加傾向にあり、町内の利 便性が高く、住環境の良い住宅地域の需要は 高く、地価は上昇傾向にある。 戸建住宅が建並ぶ住宅団地であり、最寄駅ま で比較的近く、住環境も良いため、地価も上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％