令和6年1月15日　提出 筑前 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑前 -3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝倉郡筑前町東小田字昭和３３０１番４ ②地積 　(㎡) 379   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 南東4m町道 水道、下水 津古 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部の住宅地域 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 津古駅　北東方 3.8km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 低金利政策等を背景とした住宅需要は堅調で、選好エリアは拡大しており、町中心部の当館地域及び周辺でもミ ニ開発や画地分割等による分譲等が活発で、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑前町内の住宅地域一円で、特に旧夜須町を中心とした地域。需要者の中心は地縁選好性を有する者を中 心に、福岡都心や久留米市へ通勤する一次取得者等も見られる。堅調な住宅需要はその選好エリアを拡大しており、相 対的に割安感が認められる筑前町においては住宅需要が増加傾向にある。中心となる価格帯は、標準的画地規模の住宅 用地で９００万円前後、敷地２００㎡程度の新築戸建住宅で総額２，５００万円～３，３００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域で、元本と果実との相関関係が成立するほどの賃貸市場は成立していないので収益還 元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格は同一需給圏内の旧夜須町を中心に５ 取引事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。よって、市場の特性 等を踏まえ、比準価格を重視し、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景とした住宅需要は堅調で、選 好エリアも拡大しており、筑前町の住宅市場 は比較的活発である。 一般的要因を背景に、町中心部の当館地域及 び周辺でもミニ開発や画地分割等による分譲 等が活発である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％