令和6年1月15日　提出 鞍手 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鞍手 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鞍手郡鞍手町大字中山字クヌギ崎２３４８番１ ②地積 　(㎡) 806   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (100,200) 不整形 1:2 店舗 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ中心的商業地域 南東10.5m県道、三方路 水道、下水 鞍手 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 鞍手駅南西方 1.5km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣商業地域で、今後も同様での推移を予測。町内人口は減少傾向であるが、総合病院（Ｒ３．１０ ）や町役場（Ｒ７．１予定）移転による集客力向上も見込め、需要は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鞍手町を中心に周辺市町における近隣又は路線商業地域である。需要者は、地縁性を有する地場企業や 個人事業者が中心となる。人口減少等が著しい鞍手町では不動産取引需要は総じて低位であるが、町役場移転予定地周 辺の町内中心部の商業地では、従来よりも出店意欲や需要は高まりを見せており、背後住宅地の地価上昇も相俟って、 地価はやや強含みで推移。なお、需要の中心価格帯は、画地規模や取引事情等により異なり掴み難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となる近隣地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的で、鞍手町周辺市 町の商業地域、商・住混在地域等で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、近 隣地域においては、貸店舗や共同住宅目的の土地需要も極めて弱いと判断されるため、収益還元法は非適用とした。以 上より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮若 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 89.4] [ 98.7] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内商業地における新規出店需要は強くはな いが、低金利や背後住宅地需要を背景に、商 業地の地価も横這いから強含みで推移してい る。 町内中心商業地の一画に位置する。周辺地域 では町役場新庁舎や道路改良工事が進行中で ある。一般的要因等の影響を受け地価はやや 強含みで推移。 北側側道は建築基準法第４２条２項道路（Ｒ ５．９判定）。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％