令和6年1月15日　提出 福岡芦屋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡芦屋 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡芦屋町船頭町３３１６番 ｢船頭町２－１９｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗が多い片 側式アーケードの商 業地域 南12m県道 水道、下水 遠賀川 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 遠賀川駅　北方 5.5km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既存のアーケード商店街であるが、人口減少や高齢化により背後地の購買力が減少していること、近隣市町に存 する大型店舗への顧客流出により衰退傾向が続いていること等から、価格水準も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね芦屋町及び周辺市町と判断される。旧来からのアーケード商店街であり、需要者は、店舗等経営目 的の個人事業者が中心と判断される。顧客は近隣居住者がほとんどであるが高齢化や人口減少、近隣の大型店舗への流 出等により衰退傾向にあり、周辺部にいくつか小規模店舗の出店はあるものの、閉鎖店舗も多い。したがって、価格水 準も下落傾向にあるものと思料される。なお、取引が極めて少なく中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は類似性を有する商業地の事例を採用し、各補修正も妥当の範囲内で行われ、比準価格は市場性を反映 した実証的な価格で説得力を有するといえる。一方、収益価格は、商業地ではあるが、自用の建物が多くを占めており 、賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟しているとは言えないことから適用を断念した。したがって、本件では、比準価 格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡垣 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [152.8] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化の進展、人口減少は依然として継続し ており、不動産需要は周辺市町に比し低いも のとなっている。 少子高齢化等による人口減少による顧客購買 力の減退、近隣市町への顧客流出により、衰 退傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％