令和6年1月15日　提出 久山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久山 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡久山町大字久原字上ヶ原４１９８番１ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北東6m町道 水道、下水 篠栗 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   180 ｍ、南   280 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　町道 交通 施設 篠栗駅　北西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの高台の住宅地域で、周辺の住宅地需要は増加傾向で小規模開発もみられ、地価は上昇傾向で推移 している。未だ空地が残るもの、新築建物が増加しており、今後、住宅地域として成熟が進むと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久山町の全域に周辺市町の一部を加えた住宅地域である。主たる需要者は、町内及び周辺市町の最終需 要者が中心。久山町の住宅需要は福岡市都心部への交通アクセス等の面から周辺と比較して弱かったが、近年は環境の 良さや相対的な割安感を志向して選好性が高まり人口も増加傾向にある。区画整然として住環境良好な近隣地域の住宅 需要は概ね堅調である。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で１３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は高台の戸建住宅地域であり、賃貸目的でのアパート等の住宅建設はほとんどなく、したがって賃貸市場が未 成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。一方、自用の住宅地を中心に土地価格が形成されているので 、比準価格は実証的で信頼性が高い。よって代表標準地との検討を踏まえ、需給の動向を熟慮した結果、比準価格を重 視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [115.8] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [101.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口増加率は堅調に推移し、また高齢化 率もやや低下傾向にある。高速道路へのアク セスが比較的良好で、近年は物流施設の進出 が増加している。 土地区画整理事業により整備された住宅地域 である。未だ空地も残るが、居住環境は良好 で、住宅地域として成熟が進み、地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％