令和6年1月15日　提出 久山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久山 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　稔   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡久山町大字山田字丁ノ坪７１８番６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 西8m町道 水道、下水 土井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 土井駅北東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅を中心に周辺に農地も残る既成住宅地域であり、格別の変動要因はない。大型商業施設に近く、 周辺では住宅地開発も存し、住宅地需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、久山町全域と福岡市東区の南東部や古賀市・篠栗町・粕屋町の一部を含む住宅地域である。需要の中 心は、町内及び周辺市町の一次取得者である。市街化調整区域に属し、鉄道駅が遠距離にあること等から、交通利便性 は劣るものの、大型店舗に近接する等から土地需要は増加傾向にあり、地価は上昇傾向にある。土地は２５０㎡で総額 １０００万円から１２００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に存し、周辺に農地も残る既存の住宅地域でありアパート等はない。したがって賃貸市場が 未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の事例 から求めたもので、その補修正は適切に行われ、求められた比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格と思料す る。以上より周辺公示地とのバランス検討等を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口は増加傾向で、生産年齢人口が増加 している。空前の低金利を背景に住宅地需要 は底堅く推移している。 格別の変動要因はないが、大型店舗に近接し 、周辺では区画整理事業や小規模住宅地開発 が見受けられる。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.8 ％  ％