令和6年1月15日　提出 福岡新宮 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 いやや傾斜地の住宅 地域 南東6m町道 水道 福工大前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 ＪＲ福工大前駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として概ね成熟しており、地域要因の特段の変化は考えられない。町中心部の住宅地の地価上昇の波 及が認められ、今後も地価は上昇基調を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を新宮町を中心として古賀市から福岡市東区北部の戸建住宅地域と把握する。主たる需要者は、福岡 市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心。福岡市のベッドタウンとして大きく発展した新宮町は、人口増加 は鈍化傾向だが住宅需要は依然堅調で、町中心部と比較して利便性が相対的に劣る町内の郊外部にも住宅地に対する需 要が波及している。市場で取引される価格帯は、標準的画地規模の土地で１５００～１６００万円前後が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、自用目的での取引が主流となっている。収益 性よりも主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。したがって本件 においては、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地とのバランス 検討を踏まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [111.1] 100 100 [100.0] 100 [151.0] [100.0] 100 69,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新宮町の人口増加は近年は鈍化している。一 方、高齢化率については県全体と比較して大 幅に低い状態が続いている。 国道３号東側の地域において新たな開発が進 行中で、ミニ開発等も散見される。町中心部 等の価格上昇を受け、周辺部にも住宅需要が 波及している。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特に変化は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％