別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡新宮 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡新宮 -4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.
鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糟屋郡新宮町新宮東５丁目９２９番２３
｢新宮東５－５－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ1		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南西6m町道 水道、ガス、下水 新宮中央

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小学校、中学校ともに近い区
画整然とした戸建住宅地域で
ある。		 街

路		 ６ｍ町道 交通

施設		 ＪＲ新宮中央駅南方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状維持で推移すると予測する。生活利便性が高いため不動産需
要は底堅く、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を新宮町を中心として古賀市から福岡市東区北部の戸建住宅地域一帯と把握。主たる需要者は、福岡
市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心。福岡市のベッドタウンとして大きく発展した新宮町は、人口増加
は鈍化傾向だが、住宅需要は新築、中古ともに依然堅調であり、利便性が高く居住環境も良好な近隣地域は高い競争力
を持つ。市場において取引される価格帯は、標準的な画地規模の土地で２６００万円前後が主流となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では自用目的の取引が主流であり、取引の意思決定に当たっては収益性よりも居住の快適性等が重視される。
アパート等も一部に見られるが、既に所有している土地の有効活用目的が多くコストに見合う賃料を収受できないため
収益価格は低位となった。よって本件では、市場の需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価
格を参考として、付近の公示地等とのバランス、単価と総額との関連等の検討を行い、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新宮町の人口増加は近年は鈍化している。一
方、高齢化率は県全体と比較して大幅に低い
状態が続いている。


区画整理済みの既成住宅地で、需要は依然と
して堅調。生徒数増加に伴い平成３１年に新
設された中学校にも近い。今年開業したスー
パーにも近い。

取引の意思決定行動にあたって、主たる需要
者が着目すると考えられる画地条件等の個別
的要因については、特に変化はみられない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡新宮 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 新宮６Ｋ

-906		 糟屋郡新宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m町道、
中間画地
１低専

(40,60)
b 新宮５Ｃ

-254		 糟屋郡新宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.2m町道、
中間画地
１低専

(40,60)
c 新宮５Ｃ

-256		 糟屋郡新宮町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.2m町道
、北東4.3m、
角地
１低専

(60,80)
d 福岡東６Ｋ

-1308		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専
特別用途地区
高さ制限１０ｍ
(50,80)
e 福岡東６Ｋ

-801		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.8m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,219  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,797 		 100
[ 102.9]
103,787 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
99,572  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
103,210 		 100
[  99.9]
103,313 
103,000 
c (　           ) 
93,630  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
96,481 		 100
[  89.9]
107,320 
107,000 
d (　           ) 
102,420  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
105,834 		 100
[  94.1]
112,470 
112,000 
e (　           ) 
97,782  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
110,648 		 100
[  99.0]
111,766 
112,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



福岡新宮 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,052,817 
757,332 
3,295,485 
2,599,800 
695,685 		 （　0.9767）
679,476 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     18,364,216 円　　　　（　     71,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡新宮 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   257 ㎡     11.0 m x   23.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建のアパート（ファミリータイプ）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,330 
159,600 		 1.0  159,600 
1.0  159,600 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,340 
160,800 		 1.0  160,800 
1.0  160,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

320,400 		 320,400 
320,400 
⑨年額支払賃料        320,400 円　×　12ヶ月　＝　       3,844,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,844,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       209,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,971,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           320,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          320,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          78,013 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,052,817 円　　　　（　        15,770 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 新宮６Ｋ（賃）
　　　　-202		 1,213  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]
1,362 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,340 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 新宮６Ｋ（賃）
　　　　-201		 1,700  
(   1,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[109.0]
1,462 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡新宮 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 167,232 円  　　　        4,180,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      294,000 円  　　　　     42,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         757,332 円　（　　　　　　         2,947 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,599,800 円  
（　　　　　        10,116 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,052,817 円      
②総費用 757,332 円      
③純収益　①－② 3,295,485 円      
④建物等に帰属する純収益 2,599,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 695,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 679,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,364,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡新宮 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糟屋郡新宮町新宮東五丁目９２９番２３
 2917000056931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡新宮 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡新宮 -4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.
鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糟屋郡新宮町新宮東５丁目９２９番２３
｢新宮東５－５－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ1		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南西6m町道 水道、ガス、下水 新宮中央

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ６ｍ町道 交通

施設		 新宮中央駅　南方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道３号線背後の住宅地域であり、周囲に共同住宅や店舗等の利用もみられる利便性の高い住宅地域である。住
宅利用を中心に不動産需要は堅調であり、今後もかかる動向は継続するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 住宅地の同一需給圏は通勤等が可能な範囲に一致する傾向があり、主たる同一需給圏は新宮町の環境条件等が類似する
住宅地域となる。想定される需要者は、自用の住宅を求めるサラリーマン等が考えられる。住宅需要は、福岡市のベッ
ドタウンであり、また低金利や住宅ローン減税等を背景に堅調に推移している。中心となる価格帯は土地で２０，００
０千円～２５，０００千円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の存する近隣地域は、居住の快適性や利便性等が重視される戸建住宅を主とする。そのため、本件評価あた
っては、収益価格も求められたが、市場性を反映する比準価格が説得力の高い価格と判断される。したがって、鑑定評
価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、周辺の公示地等の価格も参考として
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市のベッドタウンとして住宅需要を中心
に地価は堅調に推移している。今後の円安や
物価高からの金利動向等には留意する必要が
ある。

一般住宅を中心とした利用に特段の変動は見
られず、良好な住環境から地価は上昇傾向に
ある。


特段の変動は見られない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡新宮 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 新宮６Ｋ

-906		 糟屋郡新宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m町道、
中間画地
１低専

(40,60)
b 新宮５Ｃ

-254		 糟屋郡新宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.2m町道、
中間画地
１低専

(40,60)
c 新宮６Ｋ

-201		 糟屋郡新宮町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m町道、
北西6m、
二方路
１住居

(70,200)
d 新宮５Ｃ

-256		 糟屋郡新宮町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.2m町道
、北東4.3m、
角地
１低専

(60,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,219  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,797 		 100
[ 102.0]
104,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
99,572  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
103,210 		 100
[  98.0]
105,316 
105,000 
c (　           ) 
144,498  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
160,454 		 100
[ 117.6]
136,440 
136,000 
d (　           ) 
93,630  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
96,481 		 100
[  93.8]
102,858 
103,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



福岡新宮 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,198,615 
805,520 
3,393,095 
2,599,800 
793,295 		 （　0.9767）
774,811 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     20,940,838 円　　　　（　     81,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡新宮 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   257 ㎡     11.0 m x   23.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建アパート（ファミリータイプ）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,370 
164,400 		 2.0  328,800 
1.0  164,400 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,390 
166,800 		 2.0  333,600 
1.0  166,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

331,200 		 662,400 
331,200 
⑨年額支払賃料        331,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,974,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないことから、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,974,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　       ％　＝　　       198,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,111,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           662,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,293 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          331,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          80,642 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,198,615 円　　　　（　        16,337 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 新宮６Ｋ（賃）
　　　　-901		 2,065  
(   2,065) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]
1,490 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 新宮６Ｋ（賃）
　　　　-201		 1,700  
(   1,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,408 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡新宮 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 215,520 円  　　　        4,310,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      294,000 円  　　　　     42,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         805,520 円　（　　　　　　         3,134 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,599,800 円  
（　　　　　        10,116 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,198,615 円      
②総費用 805,520 円      
③純収益　①－② 3,393,095 円      
④建物等に帰属する純収益 2,599,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 793,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 774,811 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,015 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,940,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡新宮 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糟屋郡新宮町新宮東五丁目９２９番２３
 2917000056931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考