令和6年1月15日　提出 福岡新宮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 86,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町緑ケ浜２丁目１５９２番６４５ ｢緑ケ浜２－２２－３｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南6m町道 水道、下水 ししぶ 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 古賀市との境界に近い既成の 住宅地域である。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 ＪＲししぶ駅西方 650m 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として成熟しており、特段の地域要因の変化はない。周辺の住宅地需要は引き続き堅調で、地価水準 は今後も上昇傾向で推移するものと予測するが、最終需要者の所得動向等を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 新宮町を中心として古賀市から福岡市東区北部にかけての戸建住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握。市場における 主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心である。福岡市のベッドタウンとして大きく 発展した新宮町は、人口増加は鈍化傾向だが、住宅需要は新築、中古ともに依然堅調で、その影響は周辺部の既成住宅 地にも及ぶ。市場で取引される価格帯は、標準的な画地規模の土地で２１００～２２００万円程度が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、自用目的での取引が主流となっている。収益性よりも主に居 住の快適性が追求されると思料されるため、収益価格については試算しなかった。よって本件では、不動産市場におけ る需給動向を反映した実証的な価格と判断される比準価格を重視して、代表標準地とのバランス検討を踏まえ、さらに 、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [111.1] 100 100 [100.0] 100 [127.2] [104.0] 100 85,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新宮町の人口増加は近年は鈍化傾向が見られ る。一方で、高齢化率は県全体と比較して大 幅に低い状態が続いている。 古賀市に隣接する住宅地域で、中古物件の取 引、新規のミニ開発ともに堅調に推移してい る。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特段の変化はみられない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％