令和6年1月15日　提出 福岡新宮 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町下府１丁目８４０番９７ ｢下府１－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.1m町道 水道、下水 西鉄新宮 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ３．１ｍ町道 交通 施設 西鉄新宮駅　南東方 200m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 西鉄新宮駅に近接した既存の住宅地域であり、一般住宅を中心とする利用に変動は見られない。今後もかかる利 用を中心として推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 住宅地の同一需給圏は通勤等が可能な範囲に一致する傾向があり、主たる同一需給圏は新宮町の環境条件等が類似する 住宅地域となる。想定される需要者は、自用の住宅を求めるサラリーマン等が考えられる。住宅需要は、福岡市のベッ ドタウンであり、また低金利や住宅ローン減税等を背景に堅調に推移している。中心となる価格帯は土地で１５，００ ０千円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する近隣地域は、居住の快適性や利便性等が重視される戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未 成熟なため収益価格は断念した。そのため、本件評価は、比準価格のみであるが、当該価格は市場性を反映した説得力 の高い価格である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格に基づき、上記のとおり決定した。なお、 当該鑑定評価額は、代表標準地からの規準価格とも均衡しており、妥当性を有すると判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [109.0] 100 100 [100.0] 100 [121.8] [100.0] 100 84,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市のベッドタウンとして住宅需要を中心 に地価は堅調に推移している。今後の円安や 物価高からの金利動向等には留意する必要が ある。 一般住宅を中心とした利用に変動は見られず 、堅調な住宅需要を背景に地価は上昇傾向に ある。 特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％