令和6年1月15日　提出 篠栗 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   篠栗 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小野　恭嗣   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡篠栗町大字田中字ムタ２３８番９ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北4.5m町道 水道、下水 篠栗 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 篠栗駅　北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。最寄り駅等中心部への接 近性も比較的良好で、需要は堅調、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、篠栗町及び周辺市町における住宅地域である。需要者の中心は、篠栗町及び周辺市町内に居住する第一 次取得者等のほか当該地域に地縁を有する個人である。既成住宅地域内に存し、最寄り駅や役場等の町中心部や県道沿 いの店舗等の利便施設への接近性は比較的良好であることから、住宅地需要は堅調に推移している。市場での中心価格 帯は、土地のみで１，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集して得た実証的な価格であり信頼性は高い。対象標 準地は戸建住宅が多い住宅地域内に存し、自己所有目的の取引がほとんどで、収益性よりも居住の快適性、利便性等に 着目して他の類似不動産との比較により取引価格等が決定されることを考慮して収益還元法は適用しなかった。以上か ら、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　篠栗 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 75,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は３万人程度で概ね減少傾向。高齢化率 は２６％程度で推移。土地取引件数は昨年に 比べ増加傾向。低金利等を背景に不動産市場 は引き続き好調。 利便施設等への接近性が比較的良好な住宅地 域である。周辺地域と同様に相応な需要が認 められ、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％