令和6年1月15日　提出 篠栗 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   篠栗 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.

鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡篠栗町中央４丁目４７７６番３ ｢中央４－１７－４１｣ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西5.5m町道 水道、下水 篠栗 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 篠栗駅　南東方 330m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近接する概ね熟成した既存の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。良好な接近条 件等を背景に住宅需要は底堅く、地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、篠栗町及び糟屋郡内の住宅地域の範囲で、需要者の中心は、福岡都市圏へ通勤するエンドユーザーであ る給与所得者が中心である。近隣地域は概ね熟成した既存の住宅地域で、良好な接近条件等を背景に需要は底堅く、地 価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、土地で３０百万円弱程度であり、新築戸建分譲においては５０百万円弱程 度であるが、ミニ開発分譲等は区画割りを小さくして総額を抑えて販売されるケースが多くみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い既成住宅地域である。比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する住宅 地の取引事例を収集・選択し、適切な補修正により求めた。一方、近隣地域は第１種低層住居専用地域に属しており、 自己所有の戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　篠栗 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [ 82.7] [100.0] 100 88,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 篠栗町の人口は減少していたが近年は増加し ており、不動産取引件数は増加基調で、不動 産市況は堅調であり、地価は上昇傾向で推移 している。 価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない 。熟成した既存の住宅地域で、良好な接近条 件等を背景に住宅需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％