別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇美 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇美 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.
鑑定評価額 89,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糟屋郡宇美町宇美５丁目３７５０番１
｢宇美５－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 824  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ1		 店舗、医院等が混在
する商業地域
 北西8.5m県道、北東側道 水道、下水 宇美

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 上宇美地区地区計画により、
学校、病院（診療所は可）、
老人ホーム等の建築不可。		 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 宇美駅西方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 町中心部に位置する商業地域である。商業地としての需要は堅調に推移しており、駅前地域であることから賃貸
住宅地としての需要も高い。地価の上昇傾向は今後も継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇美町及び周辺市町の商業地域一帯である。需要者は、近隣型店舗の事業者や店舗兼共同住宅の建築を
目的とする投資家等である。接面する県道は幹線道路ではなく広域的な集客は見込めないが、町内では駅前かつ町役場
近接の立地で希少性が高く、店舗兼共同住宅の建築を計画する投資家からの需要は堅調に推移している。取引価格は規
模、用途等によりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上より、比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基
づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方、収益価格は還元利回り等の将来予測において若干の
不確定要素を含んでおり、土地価格の上昇に対する賃料の遅効性等を考慮すると、規範性は相対的に低い。従って、比
準価格を重視して、収益価格も比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　志免 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[130.3]		 [104.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宇美駅の２０２２年度の１日当たり乗車人員
は１７９２人（前年比＋８．７％）で、コロ
ナ禍の影響から回復傾向にあるが本格回復に
は至っていない。

町役場近接であることから通行量は比較的多
く集客力も概ね良好で店舗付賃貸マンション
適地としての需要は高い。上昇幅は拡大傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇美 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-806		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
南西4m、
二方路
準工

(70,200)
b 志免６Ｋ

-910		 糟屋郡志免町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m町道、
南西6m、
北東4m、
三方路
２住居
高度地区1種20m
(70,200)
c 篠栗５ＣＤ
Ｈ
-1		 糟屋郡篠栗町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,240  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
118,055 		 100
[ 119.5]
98,791 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
108,555  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
121,208 		 100
[ 108.1]
112,126 
117,000 
c (　           ) 
97,572  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,304 		 100
[  94.4]
110,492 
115,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



宇美 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,691,260 
6,427,000 
22,264,260 
19,551,000 
2,713,260 		 （　0.9585）
2,600,660 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     72,240,556 円　　　　（　     87,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇美 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 320.00 ＲＣ5 1,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   824 ㎡     21.0 m x   39.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階２ＬＤＫ（５７㎡）×２０戸 ⑦有効率　  93.9 ％
の理由		 用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
90.0 
288.00 
2,400 
691,200 		 6.0  4,147,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,470 
418,950 		 1.0  418,950 
1.0  418,950 

 3～ 3		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,490 
424,650 		 1.0  424,650 
1.0  424,650 

 4～ 4		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,500 
427,500 		 1.0  427,500 
1.0  427,500 

 5～ 5		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,520 
433,200 		 1.0  433,200 
1.0  433,200 

計
1,520.00 
93.9 
1,428.00 

2,395,500 		 5,851,500 
1,704,300 
⑨年額支払賃料      2,395,500 円　×　12ヶ月　＝　      28,746,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,746,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,485,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,220,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,851,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,589 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,704,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         414,971 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,691,260 円　　　　（　        34,819 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宇美（賃）６Ｋ
　　　　-201		 1,453  
(   1,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,529 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,490 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宇美（賃）６Ｋ
　　　　-302		 1,073  
(   1,073) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]
1,417 
c 宇美（賃）６Ｋ
　　　　-303		 1,141  
(   1,094) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]
1,457 
宇美 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,715,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,485,300 円  　　　       29,706,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,401,000 円  　　　　    343,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       343,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       343,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,427,000 円　（　　　　　　         7,800 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 343,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,551,000 円  
（　　　　　        23,727 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,691,260 円      
②総費用 6,427,000 円      
③純収益　①－② 22,264,260 円      
④建物等に帰属する純収益 19,551,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,713,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,600,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,240,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇美 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糟屋郡宇美町宇美五丁目３７５０番１
 2915000171721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇美 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇美 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.
鑑定評価額 87,300,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糟屋郡宇美町宇美５丁目３７５０番１
｢宇美５－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 824  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ1		 店舗、医院等が混在
する商業地域
 北西8.5m県道、北東側道 水道、下水 宇美

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 宇美町役場も見られる近隣商
業地域		 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 宇美駅西方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 町中心部に位置する商業地域で、生活利便性も高く、今後は中層店舗兼共同住宅としての利用割合の増加を予測
する。用途多様性等により需要は底堅く、地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇美町及び糟屋郡内の商業地域の範囲で、需要者の中心、は店舗・事業所用地を目的とする法人又はマ
ンション用地としての利用を目的とする不動産業者等が主である。近隣地域は町中心部の商業地域で生活利便性も高く
、用途多様性等により需要は底堅く、地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、規模等の要因が異なるため一概に
求められない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗、医院等が混在する商業地域である。比準価格については、同一需給圏内に所在する取引事例を中心
に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、収益還元法は、適用の過程において想定要素を多く含むこと
から客観性に欠け、説得力は低位である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　志免 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[132.1]		 [104.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宇美町の人口は減少傾向であるが、不動産取
引件数は近年特に増加傾向で不動産市況は堅
調であり、地価は上昇傾向で推移している。


価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない
。町中心部に位置する商業地域で、用途の多
様性もあり、不動産供給量は少ないが土地需
要は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇美 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 志免６Ｋ

-610		 糟屋郡志免町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.7m町道
、南西4m、
角地
１住居

(70,200)
b 志免６Ｋ

-910		 糟屋郡志免町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m町道、
南西6m、
北東4m、
三方路
２住居
高度地区1種20m
(70,200)
c 須恵５ＣＤ
Ｈ
-2		 糟屋郡須恵町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北8.4m町道、
南西3.3m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
d 粕屋５Ｃ

-1361		 糟屋郡粕屋町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西14m県道、
南西7.5m、
角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,612  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
98,709 		 100
[  96.0]
102,822 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
108,555  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
121,208 		 100
[ 116.3]
104,220 
108,000 
c (　           ) 
87,276  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,131 		 100
[  90.9]
104,655 
109,000 
d (　           ) 
105,235  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
109,671 		 100
[ 106.6]
102,881 
107,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



宇美 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,495,235 
6,144,476 
21,350,759 
18,639,000 
2,711,759 		 （　0.9585）
2,599,221 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     72,200,583 円　　　　（　     87,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇美 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 320.00 ＲＣ5 1,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   824 ㎡     21.0 m x   39.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２階から５階は共同住宅（２ＬＤＫのファミリータイプ：平均専有面積５７㎡×２０戸）を想定した。 ⑦有効率　  93.9 ％
の理由		 標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
90.0 
288.00 
2,420 
696,960 		 6.0  4,181,760 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,390 
396,150 		 1.0  396,150 
1.0  396,150 

 3～ 3		 居宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,390 
396,150 		 1.0  396,150 
1.0  396,150 

 4～ 5		 居宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,410 
401,850 		 1.0  401,850 
1.0  401,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,520.00 
93.9 
1,428.00 

2,292,960 		 5,777,760 
1,596,000 
⑨年額支払賃料      2,292,960 円　×　12ヶ月　＝　      27,515,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における不動産賃貸市場の実態を勘案して判定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,515,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,423,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,051,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,777,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,889 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,596,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         388,602 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,495,235 円　　　　（　        33,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宇美（賃）５Ｃ
　　　　-902		 1,170  
(   1,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
1,257 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宇美（賃）６Ｋ
　　　　-201		 1,453  
(   1,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,514 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇美 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,635,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,423,776 円  　　　       28,475,520　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,289,000 円  　　　　    327,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,144,476 円　（　　　　　　         7,457 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 327,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 209,000 円／㎡　×　   1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,639,000 円  
（　　　　　        22,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,495,235 円      
②総費用 6,144,476 円      
③純収益　①－② 21,350,759 円      
④建物等に帰属する純収益 18,639,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,711,759 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,599,221 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,154 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,200,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇美 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糟屋郡宇美町宇美五丁目３７５０番１
 2915000171721-0000
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備考