令和6年1月15日　提出 那珂川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市片縄北５丁目６９４番７５ ｢片縄北５－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 博多南 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 博多南駅　北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成された住宅地域である。地域要因に特段の変化は見受けられないが、周辺地域における 地価水準の上昇に伴い、今後も堅調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は那珂川市を中心に、当市と隣接する福岡市南区の一部に及ぶ。主たる需要者は福岡都心部等へ通勤 する給与所得者が主体である。周辺地域では、堅調な住宅地需要を背景に、新興の戸建開発分譲地の供給も多く、高値 での取引も散見され、地価を牽引している状況にある。需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で１，５００万 円～１，８００万円程度、新築戸建の土地及び建物の総額で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られないこと から賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事 例より適切に補修正を行い試算されており、市場動向を反映し規範性が高い。したがって、本件では、他の標準地価格 の推移を考慮のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減に転じているが、交通利便性・居 住環境の良い住宅地の需要は堅調である。物 価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注視 。 中心市街地接近性・住環境ともに良好な住宅 地域である。低金利の継続と、相対的な割安 感から、戸建住宅地に対する需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％