別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
糸島 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
糸島 -3 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 76,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糸島市前原駅南３丁目９３８番１７
｢前原駅南３－２０－４２｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか共同
住宅等もみられる住
宅地域		 南西7m市道 水道、下水 筑前前原

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 筑前前原駅　南東方

560m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか共同住宅等もみられる住宅地域が形成されており、地域内に格別の変動要因はなく、当面の間、
現状を維持すると認められるが、住宅需要は依然として高く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ筑肥線沿線のうち、旧前原市域を中心として利便性の高いエリアに形成された住宅地域で、需
要者の中心は自己居住用の住宅取得を目的とする給与所得者層である。相対的に利便性の高い住宅地域であり、住宅需
要は依然として高いエリアである。需要の中心となっている価格帯は、土地のみで１，０００万円台前半、新築建売で
３，５００～４，０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほか共同住宅等もみられる住宅地域であり、賃貸アパートの建築を想定して収益価格を求めたが、土地価格
に見合う賃料収入の獲得が困難であり、やや低位に求められた。一方、比準価格については、現実の市場において取引
された事例を採用して求めており、規範性は高いと認められる。したがって本件では、比準価格を重視し、収益価格を
比較検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 糸島市の人口はやや増加傾向で推移しており
、利便性の高いエリアを中心として、住宅需
要は依然として高い。


地域要因に格別の変動は認められないが、利
便性の高い住宅地域であり、住宅需要は高く
、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 糸島 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 糸島６Ｋ

-403		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.2m市道、
中間画地
１住居

(60,168)
b 糸島６Ｋ

-411		 糸島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.2m市道
、中間画地
１住居

(60,168)
c 糸島６Ｋ

-423		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 糸島５Ｃ

-428		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 糸島６Ｋ

-424		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.8m市道
、中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,986  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
67,886 		 100
[  87.5]
77,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,600 
b (　           ) 
70,826  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
75,805 		 100
[  97.9]
77,431 
77,400 
c (　           ) 
71,628  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,353 		 100
[  97.0]
77,684 
77,700 
d (　           ) 
77,189  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
82,361 		 100
[ 103.9]
79,269 
79,300 
e (　           ) 
77,580  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,614 		 100
[ 103.8]
78,626 
78,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



糸島 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,243,758 
457,500 
1,786,258 
1,467,550 
318,708 		 （　0.9777）
311,601 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　      9,164,735 円　　　　（　     54,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
糸島 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   168 ㎡     10.5 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（３５㎡程度）４戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,350 
94,500 		 2.0  189,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,400 
98,000 		 2.0  196,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

192,500 		 385,000 
0 
⑨年額支払賃料        192,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,310,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          48,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,310,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          48,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       117,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,240,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           385,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,243,758 円　　　　（　        13,356 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 糸島６（賃）
　　　　-401		 1,587  
(   1,554) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]
1,487 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,402 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 糸島６（賃）
　　　　-402		 1,439  
(   1,408) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]
1,349 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
糸島 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     24,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 117,900 円  　　　        2,358,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      171,500 円  　　　　     24,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         457,500 円　（　　　　　　         2,723 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,467,550 円  
（　　　　　         8,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,243,758 円      
②総費用 457,500 円      
③純収益　①－② 1,786,258 円      
④建物等に帰属する純収益 1,467,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 318,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 311,601 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,855 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,164,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 糸島 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糸島市前原駅南三丁目９３８番１７
 2911001192376-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
糸島 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
糸島 -3 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　浩   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 75,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糸島市前原駅南３丁目９３８番１７
｢前原駅南３－２０－４２｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか共同
住宅等もみられる住
宅地域		 南西7m市道 水道、下水 筑前前原

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ　市道 交通

施設		 筑前前原駅　南東方

560m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の利便性から不動
産取引も堅調で、地価水準は需要を吸収できる範囲で上昇基調で推移するものと予測する
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ筑肥線沿線の糸島市中部及び東部、福岡市西区西部一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給
圏内に居住している最終需要者等である。市場の需給動向は、最寄駅や生活利便施設等への接近性に優れることから利
便性を指向する需要者にとっては魅力的であり、需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが１７０㎡
程度で１３００万円前後、中古住宅は築年や品等・規模等にもよるが２１００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域では、既存の収益物件は散見されるものの、近年、新たにアパート等の賃貸建物を建築するため
の土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は総じて少なく、自家自用目的での不動産（居住目的の
戸建て住宅を建築するための土地又は新築・中古の戸建住宅）取引等が中心である。したがって、比準価格を中心に、
収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内的には人口減少、糸島市では人口は増加
、世帯数も増加傾向にある。地域の生活利便
性や環境によって人口・世帯数の変動に差が
みられる

最寄駅に徒歩圏で生活利便性も良好であるこ
とから、前原駅南３丁目地区の直近１年間の
人口・世帯数はともに増加傾向、居住用不動
産の需要は底堅い

個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 糸島 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 糸島６Ｋ

-220		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b 糸島６Ｋ

-413		 糸島市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
北6m、角地
１低専

(60,80)
c 糸島６Ｋ

-423		 糸島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 糸島６Ｋ

-431		 糸島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.8m市道、
中間画地
１住居

(60,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,055  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,517 		 100
[ 106.7]
79,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,200 
b (　     60,800) 
86,857  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
89,336 		 100
[ 114.0]
78,365 
78,400 
c (　           ) 
71,628  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,353 		 100
[ 101.9]
73,948 
73,900 
d (　           ) 
78,775  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
86,570 		 100
[ 112.7]
76,815 
76,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,800 円／㎡]  



糸島 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,278,185 
456,460 
1,821,725 
1,467,550 
354,175 		 （　0.9777）
346,277 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     10,184,618 円　　　　（　     60,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
糸島 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
長屋 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   168 ㎡     10.5 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１Ｋ（３５㎡程度）　２戸、計４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分なし
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～  		 長屋
70.00 
100.0 
70.00 
1,390 
97,300 		 1.0  97,300 
1.0  97,300 

 1～  		 長屋
70.00 
100.0 
70.00 
1,340 
93,800 		 1.0  93,800 
1.0  93,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

191,100 		 191,100 
191,100 
⑨年額支払賃料        191,100 円　×　12ヶ月　＝　       2,293,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          54,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,293,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          54,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       117,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,229,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           191,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,815 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          191,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          46,530 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,278,185 円　　　　（　        13,561 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 糸島６（賃）
　　　　-101		 1,761  
(   1,760) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]
1,456 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 糸島６（賃）
　　　　-102		 1,421  
(   1,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,355 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
糸島 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     24,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 117,360 円  　　　        2,347,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      171,500 円  　　　　     24,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         456,460 円　（　　　　　　         2,717 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,467,550 円  
（　　　　　         8,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,278,185 円      
②総費用 456,460 円      
③純収益　①－② 1,821,725 円      
④建物等に帰属する純収益 1,467,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 354,175 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 346,277 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,184,618 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 糸島 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糸島市前原駅南三丁目９３８番１７
 2911001192376-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考