令和6年1月15日　提出 みやま 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやま 5-2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 43,400,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みやま市高田町濃施字濃施北６３８番１ ②地積 　(㎡) 1,956   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 3:1 店舗兼事務所 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 西10m国道 水道 渡瀬 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 渡瀬駅北方 720m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。なお、現状では、特段の地域要因の変化は見られな い。幹線沿いの地域についても、地価は回復基調にあり、微増傾向が見られる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みやま市及び同市周辺市における幹線道路沿いの商業地域及びその背後地である。主な需要者は店舗開 発や事業目的に不動産取得を試みる法人事業者である。郊外の大型店舗の出店により、商業地としてやや衰退傾向にあ った。しかし、近年では、住宅地の地価上昇等も相俟って、当該地域においても需要は回復基調を見せており、当面は 同様の傾向が継続するものと予測する。なお、事例の顕在化が乏しく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はみやま市内のみでは事例の顕在化が乏しく、広域的な事例の収集に努め、適切に補修正ができたため、市場 性を反映した実証的かつ客観的な価格である。なお、対象標準地が存する地域は商業地域であるが、実需が中心であり 、建物規模に見合う賃料収受も困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、取引事例比較法による比 準価格に基づき、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みやま 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みやま市においては、人口減少、高齢化の進 行等により、土地需要は市の中心部以外は依 然として弱含みの傾向が見られる。 幹線道路沿いの商業地域においても、地価の 回復傾向が出始めており、当該地域の地価上 昇率も、若干ではあるが、拡大傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％