令和6年1月15日　提出 みやま -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやま -4 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　大塚　誠司   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 7,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みやま市高田町江浦字立野９９９番３ ②地積 　(㎡) 660   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西3m市道 水道 江の浦 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３．０ｍ市道 交通 施設 江の浦駅南西方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、外部からの住宅需要は少なく、地価の下落傾向はもう暫く続くものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、みやま市内の住宅地域のうち、地価水準が低位な郊外部に位置する住宅地域が中心となる。需要 者は地縁的選好性を有する周辺居住者（個人）や郊外部での生活を嗜好する需要者にほぼ限定される。農家住宅等が多 く、画地規模にバラツキがあることから、需要の中心となる土地総額は掴みづらいが、７００㎡程度の画地で５００万 円前後である。住宅需要がある程度限定されることから、もう暫く地価の下落傾向が続くものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、賃貸市場が未成熟な、農家住宅及び一般住宅が混在する既成住宅地域であり、自用目的の不動産取引 が殆どである。対象標準地と比較して、類似性が高い事例を重視する等して求めた比準価格は、市場における価格形成 の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,410 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みやま市の人口は約３．４万人、過去６年間 で約７．７％減少している。 令和５年３月末日をもって江浦小学校が閉校 となり、高田小学校に統合された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％