別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福津 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福津 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福津市上西郷字イジリ８５７番２外
 ②地積
　(㎡)		 752  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 東5m市道 水道、下水 福間

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 福間駅　南東方

2.4km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域に指定された農家住宅地域であり、当面は現況のまま推移していくものと予測する。外部からの
流入は少ないものの、大型商業施設への接近性も認められることから、底堅い需要は見込めるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福津市及び周辺市の農家住宅地域である。需要者は、農業従事者や分家等の地縁的選好性を有する個人
が中心である。需要者が限定される市街化調整区域内の農家住宅地の市場流動性は総じて低位であるが、大型商業施設
や市街地への接近性が良好な農家住宅地では、中心部の価格上昇の影響を受け、地価は横這いからやや強含みで推移し
ている。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模や取引事情等により左右される傾向が強く掴み難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、市街化調
整区域内の農家住宅地等で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、対象標準地
は市街化調整区域に指定されており、賃貸用建物の建築が不可であること等により収益還元法の適用は断念した。以上
より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古賀 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,800 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[175.0]		 [100.0]
100		 16,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福津市の人口は増加傾向で推移。市内中心部
エリアの住宅地の供給量は少なく、需給は逼
迫しており、郊外住宅地にも地価上昇が波及
している。

市街化調整区域に指定されているため、土地
利用状況は静態的に推移。需要は限定的であ
るが、市街地地価上昇の波及により地価はや
や強含みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +30.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福津 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福津６Ｋ

-1403		 福津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.8m市道、
西6.1m、
準角地
｢調区｣ 

(70,200)
b 宗像６Ｋ

-1212		 宗像市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
｢調区｣ 
地区計画等
(70,200)
c 宗像５Ｃ

-581		 宗像市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m市道、
西2m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
d 宮若５Ｃ

-363		 宮若市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
東2m、角地
準都計 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,389  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
28,278 		 100
[ 170.4]
16,595 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,600 
b (　           ) 
20,533  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
20,107 		 100
[ 132.3]
15,198 
15,200 
c (　           ) 
22,573  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,392 		 100
[ 118.7]
18,864 
18,900 
d (　           ) 
12,100  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
12,400 		 100
[  76.3]
16,252 
16,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,800 円／㎡]  



福津 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は農家住宅を中心とした住宅地域であるが、農家住宅の賃貸市場は形成されていない。また、公法上の
規制も収益物件の建築が原則不可である市街化調整区域に指定されており、共同住宅の建築を目的とする土地需
要は極めて弱いと判断されるため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 福津 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福津市上西郷字イジリ８５７番２
 2917000070777-0000
2 　福津市上西郷字イジリ８５８番
 2917000070778-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福津 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福津 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福津市上西郷字イジリ８５７番２外
 ②地積
　(㎡)		 752  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 東5m市道 水道、下水 福間

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 福間駅南東方

2.4km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は調整区域内の既成住宅地域として当面、現況用途を維持する。調整区域の規制下にありながらも市街
地にほど近いため需要は底堅く、当分の間、地価は小刻みな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福津市郊外や周辺市町の郊外を含む既成住宅地域一円である。需要者は地縁者や農業従事者等が中心で
ある。圏内は調整区域の法規制を受けて土地需要はやや弱い傾向にあったが、市街地の住宅地需要が活況であるため調
整区域内の住宅地もその割安感から取引価格がわずかに上昇傾向にある。但し、調整区域内の土地の価格形成過程は法
規制により個別性が強く、市場の中心となる規模や総額等の相場感は見出しづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引から生起した事例に適正な補修正を施して求められており、実証的な価格となっている。一方、
地域内の周辺の土地利用状況及び法規制等を考慮のうえ収益物件を想定することは非現実的であると判断し収益還元法
は非適用とした。以上より、本件においては比準価格を採用して、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同
一需給圏の推移動向等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古賀 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,800 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[174.1]		 [100.0]
100		 16,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は福岡市と北九州市のベッドタウンとし
ての地位を確立し、高い人口増加率を背景に
土地需要は堅調に推移している。


調整区域内の建築制限等の規制を受けつつも
中心部にほど近いことから高値の取引が散見
され、需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +30.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福津 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福津６Ｋ

-413		 福津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.6m市道、
中間画地
準都計 
特定用途制限地域
(70,200)
b 宗像６Ｋ

-1209		 宗像市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北3m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 宗像６Ｋ

-1203		 宗像市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
自然公園法
(70,200)
d 宗像６Ｋ

-1213		 宗像市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
16,023 		 100
[  91.2]
17,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,600 
b (　           ) 
11,407  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
11,795 		 100
[  74.4]
15,853 
15,900 
c (　           ) 
11,046  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
12,200 		 100
[  72.0]
16,944 
16,900 
d (　           ) 
6,044  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[  70.0]
14,347 		 100
[  86.4]
16,605 
16,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,800 円／㎡]  



福津 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 地域内は自用の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、かつ、市街化調整区域の規制下にあることから、アパ
ート等の収益物件を想定することは非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 福津 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福津市上西郷字イジリ８５７番２
 2917000070777-0000
2 　福津市上西郷字イジリ８５８番
 2917000070778-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考