令和6年1月15日　提出 福津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市日蒔野１丁目１０番１０ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高12m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福間 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福間駅　南東方 380m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高12m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした駅周辺の住宅地域で、散見される空地への建築を伴いながら住宅地域として成熟するものと予測 。良好な住環境、利便性を背景に、地価は強含みでの推移を予測するが、金利動向には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福津市南西部のＪＲ「福間」駅を中心とした駅接近性等が良好な住宅地域である。需要者は、福津市及 び周辺市の居住者をはじめ、福岡・北九州都市圏等の通勤者、県内への転勤可能性のあるサラリーマン等も想定される 。ＪＲ駅周辺では住宅地需要は旺盛である一方、市場供給量が少なく需給は逼迫しており、従来より高値での取引が確 認される。取引の中心となる価格帯は、対象標準地程度の規模であれば、土地のみで総額２５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的で、電鉄駅周辺の 住宅地域等で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体となる一般住 宅の賃貸市場は未成熟で、公法上の規制等からアパート用地の需要も弱いことから収益還元法の適用は断念した。以上 より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [115.3] 100 100 [103.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福津市の人口は増加傾向で推移。市内中心部 エリアの住宅地の供給量は少なく、需給は逼 迫しており、郊外住宅地にも地価上昇が波及 している。 Ｈ２６．３に換地処分された区画整理事業地 の一画。駅周辺の住宅地は競争力が高く、希 少性もあることから、地価は強含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.0 ％  ％