令和6年1月12日　提出 古賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古賀 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 8,560,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古賀市青柳字神田２９４６番１ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南4.2m市道 下水 ししぶ 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 ししぶ駅　南東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域において、土地需要が活性化しており、地価上昇が続いている。その結果、当該地域においても、地価 上昇傾向が見られるものと思料する。今後については、土地需要の動向に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、古賀市で環境類似性が見られる郊外（調区等）の住宅地域内と判断した。需要者は、地元に地縁を有す る個人等が中心となる。古賀市郊外の土地需要は、良好な状態が続いており、その影響を受け、地価上昇傾向が見られ る。今後は、地域経済や土地政策等に留意する必要がある。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地のみで１千万 円未満が中心で、新築戸建で２千万円台が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、戸建住宅を中心とし、畑等の低利用地も見られる住宅地域であり、投資目的ではなく、自用目的の取引が主 となっている。したがって、環境における快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以 上より、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらには経済動向・不動産市場の動向等に留意して、本件 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古賀市の住宅地については、市内各所でミニ 開発等が見られ、それに伴い全体的な地価の 上昇傾向が続いている。 郊外の住宅地域であるが、周辺での土地取引 単価は高く、結果、当該地域においても地価 の上昇傾向が見られる。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％