令和6年1月12日　提出 古賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古賀 -5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古賀市天神６丁目１１５０番１０ ｢天神６－４－５｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西6m市道 水道、下水 古賀 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 古賀駅　北西方 850m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、古賀市中心部で形成された住宅地域であり、ミニ開発等も見られる地域となっている。その結果、 地価は上昇傾向にある。今後については、土地需要の動向に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、古賀市中心部で環境類似性が見られる住宅地域内と判断した。需要者は、地元に地縁を有する個人や中 堅サラリーマン世帯等が中心となる。当該地域及び周辺における住宅地では、交通利便性等が比較的高く需要の良好な 状態が続き、結果、地価は上昇幅拡大傾向にある。今後は、地域経済や土地施策等に留意する必要がある。当該地域の 需要の中心となる価格帯は、土地のみで１千万円台で、新築戸建で４千万円前後が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、投資目的ではなく、自用目的の取引が主となっている。したがっ て、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上より、本件では、市場性を反映した 比準価格を標準とし、さらには経済動向・不動産市場の動向等に留意して、本件鑑定評価額を決定した。なお、代表標 準地とのバランスも取れている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [115.3] 100 100 [103.0] 100 [112.7] [100.0] 100 74,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古賀市の住宅地については、市内各所でミニ 開発等が見られ、それに伴い全体的な地価の 上昇傾向が続いている。 古賀市中心部の住宅地域であり、周辺ではミ ニ開発も見られるなど、地価の上昇傾向が見 られる。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％  ％