令和6年1月15日　提出 太宰府 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -14 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市宰府６丁目８４８番３６外 ｢宰府６－５－６｣ ②地積 　(㎡) 493   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 県立公（普通） 1.5:1 住宅 Ｗ1 山間に開発された空 地の残る住宅地域 北西4.3m市道 水道、下水 太宰府 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　北東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 県立公（普通） ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は山間に開発された空地の残る住宅地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。地域 内及びその周辺における不動産市場で大きな動きはなく、市街地地価は概ね横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、太宰府市郊外の調整区域内集落等の圏域である。需要者の中心は、分家・Ｕターン等にて当該地 域と地縁的関係を有する世帯層並びに郊外志向が強く市内外に通勤する第一次取得者層となっている。山間部にあるた め近年は宅地開発・戸建分譲等はほとんど見られず、中古物件の動きも希薄なことから、需給動向は依然として弱含み で推移している。取引自体が少なく、画地規模もマチマチであるため、市場の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅使用目的、事業目的の取引を中心に、同一需給圏内にて宰府６丁目地区と価格牽連性の高い類似地域から取引事例 を収集しえた。一方、標準地は調整区域内にて一般住宅を主とする住宅地域に存することから、アパート等の収益物件 及び賃貸事例はほとんど見られず賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しえなかった。従って、本件では比準価格 を標準とし、公的価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも横ばい傾向にある。市場は 回復しているものの、新型コロナの感染再拡 大、不動産市場への影響等には依然注視する 必要がある。 交通利便性のやや劣る山間部の地域であるた め、一般的な不動産需要は希薄で、地価は引 き続き横ばい傾向で推移するものと予測する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％