令和6年1月15日　提出 太宰府 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -12 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市高雄５丁目４１８６番１２ ｢高雄５－３１－７｣ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6.8m市道 水道、ガス、下水 紫 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　６． ８ｍ市道 交通 施設 紫駅　東方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後とも現状維持で推移してい くものと予測される。需給バランスの安定化により住宅地地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は西鉄、ＪＲ線沿線とその背後地域一円で、特に市域南東部の大型住宅団地との代替性が高い。需要 者の中心は、太宰府市内外のサラリーマン世帯等の個人エンドユーザーが想定される。西鉄線等利用による福岡都心へ の通勤が可能で、また、住環境も良好なことから実需については高い引合いが見込まれ、不動産市場は安定的に推移し ている。市場の中心価格帯は、土地１，０００万円台後半、新築戸建の総額は３，０００万円台半ばとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用、事業目的の民間取引に係るものを中心に、高雄５丁目地区と価格牽連性の高い類似地域において多数の信頼 性ある取引事例を収集しえた。一方、対象地は居住の快適性を主な指標とする戸建住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟 なことから収益還元法の適用は断念した。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を標準に、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [100.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも横ばい傾向にある。市場は 回復しているものの、新型コロナの感染再拡 大、不動産市場への影響等には依然注視する 必要がある。 バス便、鉄道駅の利用が可能なエリアで、更 地、中古戸建とも高い需要が見込まれる。地 価は上昇傾向を見せている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％