令和6年1月15日　提出 太宰府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -10 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市御笠５丁目２６８番１３９外 ｢御笠５－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 東6m市道 水道、下水 太宰府 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　北東方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部、最寄駅から遠い山手の住宅地域である。太宰府市内における高齢化の進展のなかで接近条件や利便 性等から需要が弱く、市内では相対的に弱含みでの市場の推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄太宰府線及び西鉄天神大牟田線沿線の太宰府市、筑紫野市の山手郊外部である。需要者の中心は福 岡市都心部への通勤者のほか、市内中心部への通勤者も考えられる。同一需給圏外からの転入者は少なく、地縁的選好 性を持つものに限られる。高齢化の進展のなかで需要は弱含みで当分概ね現状維持で推移すると予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地と同じ性格を有する太宰府市内でも駅から遠距離、又、山手に位置するなど相対的に需要の弱い地域 の取引事例を中心に隣接市町の事例も採用した。代替性のある取引事例からの試算であり、規範性は高いものと判断す る。一方、駅から遠く収益物件も殆どなく、賃貸市場が未成熟なので収益還元法は採用できなかった。従って、評価は 比準価格を採用し、周辺標準地価格との均衡もふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太宰府市内では郊外部や調整区域内の住宅地 では需要は弱く、市街地部の強含みの基調と 比べ二極化傾向にある。 市街地から遠い山手の住宅地で、需要は弱い 。市内の土地価格上昇の影響を受け微増で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％