令和6年1月15日　提出 太宰府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４ ｢都府楼南４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 都府楼南 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 都府楼南駅　北東方 400m 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は引 き続き上昇基調で推移しているが、今後の日銀金融政策決定会合の動向、住宅ローン金利の動向に注視が必要。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太宰府市及び隣接する大野城市、筑紫野市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、福岡市中心部へ通 勤する一次取得者等。近年画地を細分化して総額を抑えた物件が選好される傾向がある。居住環境が良好で生活利便性 に優れることから住宅需要は堅調に推移。低金利や住宅ローン減税等を背景に堅調な住宅需要が続いているが、今後の 住宅ローン金利の動向や日銀の金融政策に留意。需要中心の価格帯は、画地規模２５０㎡程度で３，４００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり、取引の実態を反映した実証的な価格である。自用目的での取引が中 心の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成 熟な地域であるため収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [104.0] 100 [110.4] [100.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口ほぼ横ばい世帯数微増。市内北東部の山 手住宅地で地価が横ばいに転じ、地価の二極 化傾向が解消、それ以外の住宅地も引き続き 上昇基調で推移。 ＪＲ最寄駅徒歩圏内の区画整然とした居住環 境の良好な住宅地域。住宅需要も堅調なこと から、地価は引き続き上昇基調で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％