別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
太宰府 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太宰府 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太宰府市通古賀５丁目１０７７番３
｢通古賀５－１８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m
台形
1:1.5		 住宅

Ｓ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 東6.5m県道 水道、ガス、下水 西鉄二日市

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６．５ｍ県道 交通

施設		 西鉄二日市駅　北西方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域。今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は引き続
き上昇基調で推移しているが、今後の日銀金融政策決定会合の動向、住宅ローン金利の動向に注視が必要。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太宰府市及び隣接する大野城市、筑紫野市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市中心部へ通勤する
一次取得者等である。交通利便性に優れた地域であり、特急停車駅に近く、周辺では一般住宅のほかにアパート等の収
益物件も見られ、住宅需要は堅調に推移。低金利や住宅ローン減税等を背景に堅調な住宅需要が続いているが、今後の
住宅ローン金利の動向や日銀の金融政策に留意。需要中心の価格帯は、対象地規模の土地で３，７００万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり、取引の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、収
益価格の算定過程において想定要素が多く、収益性に着目した価格であるが、相対的に規範性が劣る。従って、取引市
場を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太宰府 -9                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[104.0]		 100
[113.3]		 [100.0]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口ほぼ横ばい世帯数微増。市内北東部の山
手住宅地で地価が横ばいに転じ、地価の二極
化傾向が解消、それ以外の住宅地も引き続き
上昇基調で推移。

交通利便性に優れた住宅地域。特急停車駅で
ある西鉄二日市駅に近く、住宅需要も堅調な
ことから、地価は引き続き上昇基調で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太宰府 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 太宰府６Ｋ

-10		 太宰府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.2m市道
、中間画地
１住居
高度地区20m
(60,200)
b 太宰府６Ｋ
ＤＨ
-3		 太宰府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,168)
c 太宰府６Ｋ

-7		 太宰府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
西6m、準角地
１住居
高度地区20m
(70,200)
d 太宰府６Ｋ

-11		 太宰府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
東4m、角地
１住居
高度地区20m
(70,160)
e 太宰府５Ｃ

-712		 太宰府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西13m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,839  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
107,916 		 100
[  85.5]
126,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
104,565  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
109,061 		 100
[  87.3]
124,927 
125,000 
c (　           ) 
102,383  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
124,928 		 100
[  97.0]
128,792 
129,000 
d (　           ) 
97,045  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
100,248 		 100
[  77.9]
128,688 
129,000 
e (　           ) 
127,796  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,697 		 100
[ 104.9]
128,405 
128,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    128,000 円／㎡]  



太宰府 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,045,497 
1,041,900 
4,003,597 
3,012,970 
990,627 		 （　0.9777）
968,536 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     28,486,353 円　　　　（　     98,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太宰府 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     16.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅（４５㎡×６戸：ファミリー及び単身タイプ）、屋外駐車場４台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,490 
134,100 		 1.0  134,100 
1.0  134,100 

 2～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,530 
137,700 		 1.0  137,700 
1.0  137,700 

 3～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,530 
137,700 		 1.0  137,700 
1.0  137,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

409,500 		 409,500 
409,500 
⑨年額支払賃料        409,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,914,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行が無いため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,914,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       260,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,941,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           409,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          409,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          99,707 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,045,497 円　　　　（　        17,458 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 太宰府６Ｋ（賃
）
　　　　-806		 1,434  
(   1,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]
1,555 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,564 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 太宰府６Ｋ（賃
）
　　　　-809		 1,409  
(   1,351) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
1,544 
c 太宰府６Ｋ（賃
）
　　　　-1002		 1,459  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]
1,582 
太宰府 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,200 円  　　　　     50,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 260,100 円  　　　        5,202,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      402,400 円  　　　　     50,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,041,900 円　（　　　　　　         3,605 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,012,970 円  
（　　　　　        10,426 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,045,497 円      
②総費用 1,041,900 円      
③純収益　①－② 4,003,597 円      
④建物等に帰属する純収益 3,012,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 990,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 968,536 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,486,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太宰府 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太宰府市通古賀五丁目１０７７番３
 2912000217871-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
太宰府 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太宰府 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.
鑑定評価額 36,700,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太宰府市通古賀５丁目１０７７番３
｢通古賀５－１８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m
台形
1:1.5		 住宅

Ｓ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 東6.5m県道 水道、ガス、下水 西鉄二日市

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６．５ｍ県道 交通

施設		 西鉄二日市駅　北西方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域として成熟しており、今後とも現状維持で推移してい
くものと予測される。需給バランスの安定化により住宅地地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、太宰府市中部の県道等幹線背後の住宅地域一円で、特に西鉄二日市駅勢圏の住宅地域との代替性
が高い。需要者の中心は、太宰府市内外の個人エンドユーザー、転売目的の不動産業者等が想定される。駅距離が比較
的近く住環境良好であることから実需については高い引合いが見込まれ、不動産市場は安定的に推移している。地価相
場は概ね確立しており、画地規模２５０㎡程度の中心価格帯は３，０００～４，０００万円となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用、事業目的のものを中心に通古賀５丁目地区に係る類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた
。一方、標準地は居住の快適性を主な指標とする住宅地域に存し、必ずしも元本価値に見合う家賃・賃料を収受しえな
いことから、収益価格はやや低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太宰府 -9                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[104.0]		 100
[111.5]		 [100.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口・世帯数とも横ばい傾向にある。市場は
回復しているものの、新型コロナの感染再拡
大、不動産市場への影響等には依然注視する
必要がある。

ＪＲ線、西鉄線両駅の利用が可能なエリアで
、更地、中古戸建とも高い需要が見込まれる
。地価は上昇傾向を見せている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太宰府 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 太宰府６Ｋ
ＤＨ
-3		 太宰府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,168)
b 太宰府６Ｋ

-114		 太宰府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区20m
(60,160)
c 太宰府６Ｋ

-7		 太宰府市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
西6m、準角地
１住居
高度地区20m
(70,200)
d 太宰府６Ｋ

-811		 太宰府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,565  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
109,061 		 100
[  89.6]
121,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
115,524  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,340 		 100
[  96.0]
127,438 
127,000 
c (　           ) 
102,383  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
124,928 		 100
[ 100.9]
123,814 
124,000 
d (　           ) 
114,784  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
131,095 		 100
[  96.0]
136,557 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    128,000 円／㎡]  



太宰府 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,035,010 
1,040,760 
3,994,250 
3,012,970 
981,280 		 （　0.9777）
959,397 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     28,217,559 円　　　　（　     97,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太宰府 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     16.2 m x   24.0 m  前面道路：県道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約４５㎡、２ＬＤＫ×６戸を想定、屋外駐車場４台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段仕様のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,500 
135,000 		 1.0  135,000 
1.0  135,000 

 2～  		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,520 
136,800 		 1.0  136,800 
1.0  136,800 

 3～  		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,520 
136,800 		 1.0  136,800 
1.0  136,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

408,600 		 408,600 
408,600 
⑨年額支払賃料        408,600 円　×　12ヶ月　＝　       4,903,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分に担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,903,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       259,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,931,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           408,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          408,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          99,488 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,035,010 円　　　　（　        17,422 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 太宰府６Ｋ（賃
）
　　　　-805		 1,203  
(   1,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,485 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,520 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 太宰府６Ｋ（賃
）
　　　　-806		 1,434  
(   1,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]
1,563 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太宰府 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,200 円  　　　　     50,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 259,560 円  　　　        5,191,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      402,400 円  　　　　     50,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,040,760 円　（　　　　　　         3,601 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,012,970 円  
（　　　　　        10,426 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,035,010 円      
②総費用 1,040,760 円      
③純収益　①－② 3,994,250 円      
④建物等に帰属する純収益 3,012,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 981,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 959,397 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,217,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太宰府 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太宰府市通古賀五丁目１０７７番３
 2912000217871-0000
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備考