令和6年1月15日　提出 太宰府 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小野　恭嗣   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市五条５丁目３０５３番１９ ｢五条５－１７－３｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い傾 斜地の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 西鉄五条 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 西鉄五条駅　南東方 520m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ傾斜のある住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。最寄り駅への 接近性が良好であり、周辺では高値の取引も多く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、太宰府市及び周辺市に存する住宅地域である。需要者の中心は、太宰府市内及び周辺市町内の居住者の ほか当該地域に地縁を有する個人である。傾斜地域ではあるものの最寄り駅には徒歩圏域にあり、市中心部にも比較的 近く利便性、接近性の良好な住宅地域である。周辺では高水準の取引も見られる等需要は堅調に推移している。市場で の中心価格帯は、土地で２千万円程度、新築戸建住宅で３千万円台半ばから後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集して得た実証的な価格であり説得力は高い。対象標 準地は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、自己所有目的での取引がほとんどであることからアパート等の賃貸住 宅を想定することは現実的ではなく、収益還元法は適用しなかった。以上から、市場の実態を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [104.0] 100 [155.3] [100.0] 100 92,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は７万人超で概ね横ばい傾向、高齢化率 は２８％台で推移。取引件数は概ね増加傾向 。低金利等を背景に太宰府市の不動産市場は 引き続き好調。 最寄り駅に徒歩圏内に存する傾斜のある住宅 団地。利便施設への接近性も良好なことから 、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％