別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
宗像 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宗像 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.
鑑定評価額 89,500,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宗像市赤間駅前１丁目９１７番外
｢赤間駅前１－３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 785  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）

1:2		 店舗

Ｓ1		 店舗兼共同住宅、店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北18m県道、背面道 水道、下水 赤間

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が施行され
た駅前商業地域		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 赤間駅　北方

120m		 法令

規制		 商業
(80,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、ＪＲ鹿児島本線「赤間」駅前の商業地域である。区画整理事業により道路等は整備されたが繁華性
に大きな変化はない。地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、宗像市及び隣接する福津市・古賀市等の商業地域である。中心となる需要者は同地域で賃貸住宅
等の開発を計画する不動産業者及び、小売店舗の出店を希望する個人・法人等である。同地域は、区画整理事業により
道路等は整備されたが商的な繁華性に大きな変化はない。取引の中心となる価格帯は、規模等のバラツキが大きく見出
せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該近隣地域は、ＪＲ鹿児島本線「赤間駅」からの交通利便性に優れる商業地域である。宗像市内の代表的な商業地域
である「クリエイト」地区と比較すると繁華性も低く土地価格に見合う賃料が得られていないことから収益価格は低位
に試算された。以上のことから、本件では、宗像市及び隣接市に存する取引事例から査定した比準価格を重視し、収益
価格は参考として、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宗像市の人口・世帯数は、僅かではあるが上
昇傾向である。駅前の商業地域の需要は弱含
みである。


地域要因に大きな変化はない。道路等は整備
されたが繁華性に変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宗像 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宗像６Ｋ

-410		 宗像市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
b 古賀６Ｋ

-1104		 古賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東2.8m市道
、中間画地
商業

(90,240)
c 古賀６Ｋ

-103		 古賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北16.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 福津６Ｋ

-612		 福津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度地区12m
(60,200)
e 古賀６Ｋ

-111		 古賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東23m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,782  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,261 		 100
[  99.0]
111,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
136,859  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
155,731 		 100
[ 137.3]
113,424 
116,000 
c (　           ) 
96,791  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,211 		 100
[  91.1]
112,196 
114,000 
d (　           ) 
125,623  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
131,904 		 100
[ 116.4]
113,320 
116,000 
e (　           ) 
99,264  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,235 		 100
[  91.7]
112,579 
115,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



宗像 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,185,842 
11,049,880 
35,135,962 
32,327,700 
2,808,262 		 （　0.9354）
2,626,848 		 （  4.3 -  0.4 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     67,355,077 円　　　　（　     85,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宗像 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 ＲＣ10 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 80 ％   400 ％   400 ％   785 ㎡     21.0 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造１０階建ての店舗兼共同住宅（１ＤＫタイプ）を想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同様の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
65.0 
136.50 
2,500 
341,250 		 6.0  2,047,500 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,550 
376,650 		 1.0  376,650 
1.0  376,650 

 5～ 8		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,600 
388,800 		 1.0  388,800 
1.0  388,800 

 9～10		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,650 
400,950 		 1.0  400,950 
1.0  400,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
88.0 
2,323.50 

3,828,300 		 5,534,550 
3,487,050 
⑨年額支払賃料      3,828,300 円　×　12ヶ月　＝　      45,939,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,323.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,939,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,383,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,284,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,534,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,578 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,487,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         849,044 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,185,842 円　　　　（　        58,835 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宗像（賃）６Ｋ
　　　　-501		 1,375  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,528 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,584 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 宗像６Ｋ（賃）
　　　　-601		 1,114  
(   1,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,591 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宗像 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,735,000 円  　　　　    547,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,383,380 円  　　　       47,667,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,649,500 円  　　　　    547,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       547,000 円  　　　　    547,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       547,000 円  　　　　    547,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,049,880 円　（　　　　　　        14,076 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9354    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 547,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,327,700 円  
（　　　　　        41,182 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,185,842 円      
②総費用 11,049,880 円      
③純収益　①－② 35,135,962 円      
④建物等に帰属する純収益 32,327,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,808,262 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,626,848 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,355,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宗像 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宗像市赤間駅前一丁目９１７番
 2917010028822-0000
2 　宗像市赤間駅前一丁目９１８番
 2917000275827-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宗像 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宗像 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.
鑑定評価額 90,300,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宗像市赤間駅前１丁目９１７番外
｢赤間駅前１－３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 785  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ1		 店舗兼共同住宅、店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北18m県道、背面道 水道、下水 赤間

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が施行され
た駅前商業地域		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 赤間駅の北方

120m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 赤間駅前の土地区画整理事業により整備された商業地域である。県道の拡幅工事が依然として続いているが、目
立った出退店は見られず現状維持と予測する。地価は、上昇基調を維持している。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、宗像市内の商業地域を中心として、周辺市町にも及ぶ。近隣地域は、赤間駅の駅前商業地と位置付け
られ、需要者は、地場の事業者、テナントビルを開発する不動産事業者等が中心である。市内の商業中心の比重は、「
くりえいと地区」にあるが、近隣地域は土地区画整理事業が施行済み、県道拡幅事業も進捗中で、商業用途、マンショ
ンともに需要は安定的と思料する。ただし、取引規模が多様なため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　試算の結果、比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、元本に見合う賃料相場が形成さ
れておらず、収益価格が低位に求められた。本件評価では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに商業
地への投資動向等も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宗像市内の商業地は、商況に大きな変化は見
られず安定的である。ただし、住宅地の地価
上昇の影響を受けて、地価は上昇傾向にある
。

区画整理済みの駅前商業地域であり、熟成度
は高い。店舗のほか、マンション立地も可能
で、潜在的な需要は高く、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宗像 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宗像６Ｋ

-410		 宗像市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
b 福津６Ｋ

-411		 福津市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 古賀６Ｋ

-103		 古賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北16.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 古賀６Ｋ

-111		 古賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東23m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
e 古賀６Ｋ

-1104		 古賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東2.8m市道
、中間画地
商業

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,782  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,261 		 100
[  96.0]
114,855 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
117,000 
b (　     57,026) 
57,026  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
64,883 		 100
[  60.0]
108,138 
110,000 
c (　           ) 
96,791  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,211 		 100
[  84.2]
121,391 
124,000 
d (　           ) 
99,264  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,235 		 100
[  88.0]
117,313 
120,000 
e (　           ) 
136,859  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
155,731 		 100
[ 131.6]
118,337 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



宗像 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,436,898 
10,502,922 
35,933,976 
33,096,000 
2,837,976 		 （　0.9354）
2,654,643 		 （  4.3 -  0.4 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     68,067,769 円　　　　（　     86,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宗像 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 ＲＣ10 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   785 ㎡     21.0 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～９階住宅（１ＤＫ） ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
65.0 
136.50 
2,570 
350,805 		 6.0  2,104,830 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,570 
381,510 		 1.0  381,510 
1.0  381,510 

 3～ 9		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,600 
388,800 		 1.0  388,800 
1.0  388,800 

10～10		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,630 
396,090 		 1.0  396,090 
1.0  396,090 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
88.0 
2,323.50 

3,850,005 		 5,604,030 
3,499,200 
⑨年額支払賃料      3,850,005 円　×　12ヶ月　＝　      46,200,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,323.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,200,060 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,396,403 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,531,657 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,604,030 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,499,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         852,003 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,436,898 円　　　　（　        59,155 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宗像６Ｋ（賃）
　　　　-704		 1,589  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,672 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宗像６Ｋ（賃）
　　　　-705		 1,450  
(   1,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,607 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宗像 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,800,000 円  　　　　    560,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,917,122 円  　　　       47,928,060　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,480,000 円  　　　　    560,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       560,000 円  　　　　    560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       560,000 円  　　　　    560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,502,922 円　（　　　　　　        13,380 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9354    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 560,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,096,000 円  
（　　　　　        42,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,436,898 円      
②総費用 10,502,922 円      
③純収益　①－② 35,933,976 円      
④建物等に帰属する純収益 33,096,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,837,976 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,654,643 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,067,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宗像 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宗像市赤間駅前一丁目９１７番
 2917010028822-0000
2 　宗像市赤間駅前一丁目９１８番
 2917000275827-0000
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備考