令和6年1月15日　提出 宗像 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宗像 -13 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宗像市武丸字長浦９０９番７ ②地積 　(㎡) 318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 教育大前 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 教育大前駅南東方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内に存する熟成した既成住宅地域であり、今後も現状で推移するものと予測する。住 宅地需要は限定的であるが一定の需要も内在し、地価は横ばいから小幅な上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宗像市内に存するＪＲ鹿児島本線沿線の最寄駅からやや距離のある住宅地域である。主な需要者は宗像市 内、福岡市内及び北九州市内等に通勤するサラリーマン等の一次取得者のほか、地縁的選好性を有する個人等である。 市街化調整区域内の旧来の住宅地域で、選好性は低いが割安感のある地価水準から一定の需要が認められ、地価は小幅 に上昇している。土地は３００㎡程度であれば５００～６００万円前後が市場の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規範性の高い事例を収集し得たため、採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性の観点から説得力の高い比準 価格が求められたと思料する。一方、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸需要が殆どなく、賃貸市場が未成 熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宗像 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [104.6] 100 100 [100.0] 100 [154.8] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宗像市の人口は概ね横ばいから微増程度で推 移しているが、住宅地需要は比較的堅調であ り、地価の上昇率は拡大傾向で推移している 。 市街化調整区域内の既存の住宅地域であり、 需要は限定的であるが、割安な地価水準から 一定の住宅地需要が認められ、地価は小幅に 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％