別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大野城 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大野城 -12 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.
鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大野城市瑞穂町２丁目２４番外
｢瑞穂町２－２－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 春日原

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西鉄天神大牟田線及びＪＲ鹿
児島本線を最寄駅とする住宅
地域		 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 春日原駅南東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地であるが、西鉄及びＪＲの両線が利用可能な交通利便性に恵まれた立地条件等から需要は堅調に推移
。西鉄天神大牟田線高架化に伴う周辺整備等の影響もあり、地価は上昇傾向が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大野城市及び春日市の鉄道駅徒歩圏内の住宅地である。需要者の中心は、戸建住宅取得目的の個人や転売
目的の不動産業者等のほか、一定規模以上であればマンション又は戸建のデベロッパーの需要も期待できる。近隣地域
内に供給は少ないが、周辺地域の地価上昇の影響等もあり依然として割安感が残っており、地価は高い上昇基調で推移
している。地価は坪７０～７３万円程度、標準画地で総額６千５百万円前後が中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸アパート等の収益物件も混在するが、収益価格は賃料に保守性・遅行性があること及び想定条件の介在等が認めら
れる。従って、本件では、典型的な需要者を想定するならば、現実の売買事例を基礎とした価格で、現下の市場実態を
反映した実証的価格として説得性及び規範性が高い比準価格を中心にして、収益価格を比較考量、更に周辺地域も含め
た住宅需要等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.9]		 [100.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築コストの上昇、金利上昇圧力も看取され
るが、依然として低金利で推移、福岡都市圏
の成長性等とも相俟って、住宅需要は堅調に
推移している。

上記要因等を背景に、不動産需要は堅調に推
移。西鉄天神大牟田線高架化に伴う周辺整備
や前記立地条件とも相俟って、地価は上昇基
調を辿っている。

個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大野城 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大野城６Ｋ

-1201		 大野城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3.7m市道
、南2.7m、
角地
１住居

(70,160)
b 大野城６Ｋ

-607		 大野城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.8m市道
、北西7m、
二方路
１住居

(60,200)
c 大野城６Ｋ

-1207		 大野城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 大野城６Ｋ

-1204		 大野城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西2.6m市道
、中間画地
１住居

(60,160)
e 大野城６Ｋ

-501		 大野城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
北東3m、角地
１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,344  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
307,653 		 100
[  97.0]
317,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
317,000 
b (　           ) 
175,116  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
186,275 		 100
[  90.2]
206,513 
207,000 
c (　           ) 
223,750  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
246,817 		 100
[ 117.7]
209,700 
210,000 
d (　           ) 
242,000  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,570 		 100
[  99.6]
263,624 
264,000 
e (　           ) 
259,291  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
274,749 		 100
[ 112.3]
244,656 
245,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    219,000 円／㎡]  



大野城 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な資料の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,181,837 
929,972 
4,251,865 
2,693,600 
1,558,265 		 （　0.9780）
1,523,983 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     46,181,303 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大野城 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   294 ㎡     10.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建アパート、２ＬＤＫ×４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,610 
209,300 		 1.0  209,300 
1.0  209,300 

 2～ 2		 共同住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,630 
211,900 		 1.0  211,900 
1.0  211,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

421,200 		 421,200 
421,200 
⑨年額支払賃料        421,200 円　×　12ヶ月　＝　       5,054,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行が無いため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,054,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       267,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,075,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           421,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          421,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         102,556 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,181,837 円　　　　（　        17,625 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大野城（賃）６
Ｋ
　　　　-1101		 1,328  
(   1,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
1,659 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,666 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大野城（賃）６
Ｋ
　　　　-704		 1,608  
(   1,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
1,800 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大野城 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,000 円  　　　　     45,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 160,272 円  　　　        5,342,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      364,000 円  　　　　     45,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         929,972 円　（　　　　　　         3,163 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,693,600 円  
（　　　　　         9,162 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,181,837 円      
②総費用 929,972 円      
③純収益　①－② 4,251,865 円      
④建物等に帰属する純収益 2,693,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,558,265 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,523,983 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,184 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,181,303 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大野城 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大野城市瑞穂町二丁目２４番
 2912000134020-0000
2 　大野城市瑞穂町二丁目２６番１
 2912000134022-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大野城 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大野城 -12 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　納富　久雄   TEL.
鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 214,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大野城市瑞穂町２丁目２４番外
｢瑞穂町２－２－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 春日原

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 春日原駅　南東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 総額が嵩むため、土地を細分化するケースが増加しており、画地規模の縮小化が進行している。利便性が高く学
区の選好性も存するため需要は底堅く、高い地価上昇率が継続するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大野城市及び当市と隣接し代替競争等の関係が強い春日市の住宅地域である。需要者の中心は福岡市内へ
通勤するサラリーマン等の一次取得者等であるが、総額の観点から細分化し分譲を行うパワービルダーも需要者として
想定し得る。３００㎡程度の土地であれば土地のみで６，５００万円程度と非常に高額となるため、１００㎡程度に細
分化し、土地建物総額を４，０００万円程度に抑えた建売物件が選好される傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大野城市内に存し場所的同一性が強く地域の様相も類似する住宅地域の事例を多数収集し得たため、比準価格について
は市場性を反映する説得力の高い価格が求められた。一方、周辺にはアパート等の共同住宅もみられるものの、戸建住
宅需要が中心の地域であり、価格についても市場性を前提として形成されるため、収益価格の説得力は劣る。よって、
比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 213,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 未だ価格に上昇の余地を残している住宅地が
多いため、地価は昨年並みに上昇している。
特にマンション適地の需要は堅調であり、地
価上昇率は高い。

利便性が高い住宅地域であり、学区の選好性
も存するため需要者の選好性は依然として強
く、市内の中でも地価は高い上昇率を維持し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大野城 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大野城６Ｋ

-507		 大野城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
北東6m、角地
１住居
高度地区2種15m
(70,200)
b 大野城６Ｋ

-1207		 大野城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 大野城５Ｃ

-504		 大野城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西5.9m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d 大野城６Ｋ

-1104		 大野城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種15m
(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
189,790  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
192,682 		 100
[  87.8]
219,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
219,000 
b (　           ) 
223,750  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
246,817 		 100
[ 113.2]
218,036 
218,000 
c (　           ) 
185,067  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
207,275 		 100
[  94.8]
218,645 
219,000 
d (　           ) 
130,397  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
146,594 		 100
[  74.1]
197,833 
198,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    214,000 円／㎡]  



大野城 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,060,800 
977,752 
4,083,048 
2,693,600 
1,389,448 		 （　0.9780）
1,358,880 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     41,178,182 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大野城 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   294 ㎡     10.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（６５㎡）４戸、屋外駐車場４台のアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,550 
201,500 		 1.0  201,500 
1.0  201,500 

 2～  		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,580 
205,400 		 1.0  205,400 
1.0  205,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

406,900 		 406,900 
406,900 
⑨年額支払賃料        406,900 円　×　12ヶ月　＝　       4,882,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,882,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       260,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,957,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           406,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          406,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          99,074 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,060,800 円　　　　（　        17,214 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大野城（賃）６
Ｋ
　　　　-704		 1,608  
(   1,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,695 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大野城（賃）５
Ｃ
　　　　-2		 1,359  
(   1,303) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,557 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大野城 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,000 円  　　　　     45,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 208,752 円  　　　        5,218,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      364,000 円  　　　　     45,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         977,752 円　（　　　　　　         3,326 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,693,600 円  
（　　　　　         9,162 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,060,800 円      
②総費用 977,752 円      
③純収益　①－② 4,083,048 円      
④建物等に帰属する純収益 2,693,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,389,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,358,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,622 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,178,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大野城 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大野城市瑞穂町二丁目２４番
 2912000134020-0000
2 　大野城市瑞穂町二丁目２６番１
 2912000134022-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考