令和6年1月15日　提出 大野城 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 -8 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　田口　浩二   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市月の浦３丁目３１１番 ｢月の浦３－１８－１２｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 下大利 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 下大利駅　南西方 5.4km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。郊外の閑静な住宅地域に おける土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大野城市における南西部の郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は、市内外における戸建住宅 の取得者層である。中小規模の戸建住宅分譲が多く供給され、住宅需要は利便性が良好なエリアを中心に堅調であり、 地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地総額で２，０００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅取得目的の取引が主の地域であり、比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。自己使用目的の取引が支配的 で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。本件では快適性を指向する住宅地域にあることよ り、比準価格を標準とし、他の標準地価格の推移を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大野城市の人口は増加傾向にあり、不動産市 況は全般的に回復している。 郊外の閑静な住宅地域にあり、戸建住宅が多 く見受けられ、住宅需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％