鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大野城 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大野城 -5

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　納富　久雄

TEL.

鑑定評価額

172,000,000 円

１㎡当たりの価格

264,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大野城市栄町３丁目３８番｢栄町３－４－７｣				②地積　(㎡)	651 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ6	中層のマンション、事務所等が混在する住宅地域	北東7.8m市道、北西側道	水道、ガス、下水	春日原 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

春日原駅　北西方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅等を中心とした住宅地域として熟成していくものと思料する。同一需給圏内における分譲マンションの
販売単価は上昇しているものの市況は好調のため、当面の間、素地価格も上昇するものと予測。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 263,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日市、大野城市を中心とし、その周辺市区等のマンション適地一円であり、需要者の中心は分譲マンシ
ョン業者等である。市内の駅近くの優良な分譲マンションの販売単価は２５０万円／坪程度もみられ、売れ行きもエリ
アが良ければ好調である。市場の需要の中心となる価格帯は規模や地域により異なり見出し難いが、１種単価で概ね
４０万円／坪～５０万円／坪程度であり、高い地価上昇率が継続している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション適地の事例を多数収集し、採用した事例の規範性によりウエイト付けを行った比準価格についてはマンショ
ン市況を適切に反映する説得力の高い価格が求めれた。また、マンション適地の価格は分譲マンション業者の投資の採
算性を考慮して決定されるため、開発法についても投資の採算性を反映する説得力の高い価格が求められた。以上より
比準価格と開発法による価格を関連づけ、価格形成要因の変動状況も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

未だ価格に上昇の余地を残している住宅地が
多いため、地価は昨年並みに上昇している。
特にマンション適地の需要は堅調であり、地
価上昇率は高い。

市内のマンション販売単価は上昇傾向が継続
しており、売れ行きも好調のあめ、高い地価
上昇率を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大野城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日６Ｋ -501	春日市		更地	（　）	不整形	東6.5m市道、北7.5m、角地		１中専高度地区1種15m (70,150)
b	春日６Ｋ -1202	春日市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北14.5m市道、西7.8m、角地		２中専高度1種最高15m (70,150)
c	大野城６Ｋ -705	大野城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (50,150)
d	福岡南６Ｋ -109	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22.4m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
e	筑紫野６Ｋ -811	筑紫野市		更地	（　）	不整形	北東14m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,294	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	179,879	100 [ 63.6]	282,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 151,724	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 94.0]	100 [ 103.0]	159,685	100 [ 66.4]	240,489		245,000
c	(　 ) 147,075	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,311	100 [ 61.1]	254,191		259,000
d	(　 ) 364,258	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	376,643	100 [ 143.4]	262,652		268,000
e	(　 ) 166,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	171,912	100 [ 64.7]	265,706		271,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

大野城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション事業による投資採算性で価格形成されているため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
569,377,917	398,241,661	12	585,000	1,146.84	277,000	1,354.85
⑧開発法による価格	171,136,256 円　　　　（　 263,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
651 ㎡	㎡		㎡		㎡	651.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
273.48 ㎡	1,354.85 ㎡	1,290.58 ㎡	64.27 ㎡	1,146.84 ㎡	ＲＣ・6F ( 15 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.0 ％）	（ 208.1 ％）	（ 198.2 ％）	（ 9.9 ％）	（ 84.65 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 22.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

585,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 585,000 円／㎡　　×　　 1,146.84 ㎡　　＝　　　　 670,901,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 670,901,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 277,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 285,310 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 285,310 円／㎡　　×　　　 1,354.85 ㎡　　＝　　　　 386,552,254 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 670,901,400 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 73,799,154 円

支出合計　④+⑤+⑥

460,351,408 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	53,672,112 円	( 8 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 47,923,829 円
	販売総額(2期)	483,049,008 円	( 72 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 411,412,840 円
	販売総額(3期)	134,180,280 円	( 20 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 110,041,248 円
収入合計		－	－	－	－	569,377,917 円
支出	建築工事費(1期)	38,655,225 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 36,525,322 円
	建築工事費(2期)	38,655,225 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 34,515,250 円
	建築工事費(3期)	309,241,803 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 260,907,309 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	36,899,577 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 34,866,410 円
	販売管理費(2期)	36,899,577 円	( 50 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 31,427,370 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	398,241,661 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	569,377,917 円　　－　　　　　　 398,241,661 円　　＝　　　　　 171,136,256 円 263,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大野城 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大野城市栄町三丁目３８番	2912000111056-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大野城 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大野城 -5

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　友松　昌司

TEL.

鑑定評価額

171,000,000 円

１㎡当たりの価格

263,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大野城市栄町３丁目３８番｢栄町３－４－７｣				②地積　(㎡)	651 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ6	中層のマンション、事務所等が混在する住宅地域	北東7.8m市道、北西側道	水道、ガス、下水	春日原 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

なし

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

春日原駅　北西方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状維持で推移すると考えられる。交通利便性等は概ね良好であり、地
価水準については、上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 263,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大野城市及び隣接市の共同住宅を中心とする住宅地域一帯と把握する。主たる需要者層は、マンション
デベロッパー等の開発業者等が考えられる。建築費が高い中であるが、居住環境が良好な共同住宅用地の需要は依然と
して高い。居住環境が良好な近隣地域の不動産の市場競争力は高いものと思料する。市場において取引される価格帯は
、６００㎡程度の土地で概ね１６，０００万円前後が主流となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、開発法によ
る価格は、想定上の不確定要素は介在するが、デベロッパーの投資採算性を反映した価格であり、概ね信頼性は高い。
従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格及び開発法による価格を関連付け、他の公示地等とのバランス検討も
踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大野城市は福岡都市圏に近く、人口は増加傾
向にあり、住宅地需要は堅調である。

地域要因に大きな変動はないが、交通利便性
等が高く、共同住宅用地需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大野城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野城６Ｋ -607	大野城市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.8m市道、北西7m、二方路		１住居 (60,200)
b	福岡南６Ｋ -1106	福岡市南区		更地	（　）	不整形	南西4.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,180)
c	春日６Ｋ -1421	春日市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	春日６Ｋ -1417	春日市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,116	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	186,275	100 [ 75.3]	247,377	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 226,632	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	255,736	100 [ 90.3]	283,207		289,000
c	(　 ) 274,612	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,047	100 [ 108.6]	262,474		268,000
d	(　 ) 238,714	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	248,979	100 [ 89.4]	278,500		284,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

大野城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価を求めることが困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であり、主たる需要者は分譲マンションデベロッパーと考えられるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

地域要因により、分譲マンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
564,345,744	393,397,029	12	600,000	1,146.84	281,000	1,354.85
⑧開発法による価格	170,948,715 円　　　　（　 263,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
651 ㎡	㎡		㎡		㎡	651.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
273.48 ㎡	1,354.85 ㎡	1,290.58 ㎡	64.27 ㎡	1,146.84 ㎡	ＲＣ・6F ( 15 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.0 ％）	（ 208.1 ％）	（ 198.2 ％）	（ 9.9 ％）	（ 84.65 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 22.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

600,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 600,000 円／㎡　　×　　 1,146.84 ㎡　　＝　　　　 688,104,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 688,104,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 281,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 289,430 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 289,430 円／㎡　　×　　　 1,354.85 ㎡　　＝　　　　 392,134,236 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 688,104,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 68,810,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

460,944,636 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	41,286,240 円	( 6 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 37,566,350 円
	販売総額(2期)	27,524,160 円	( 4 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 23,665,273 円
	販売総額(3期)	619,293,600 円	( 90 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 503,114,121 円
収入合計		－	－	－	－	564,345,744 円
支出	建築工事費(1期)	78,426,847 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 72,717,373 円
	建築工事費(2期)	78,426,847 円	( 20 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 68,066,661 円
	建築工事費(3期)	235,280,542 円	( 60 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 191,141,912 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	34,405,200 円	( 50 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 31,601,176 円
	販売管理費(2期)	20,643,120 円	( 30 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 18,258,840 円
	販売管理費(3期)	13,762,080 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 11,611,067 円
支出合計		－	－	－	－	393,397,029 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	564,345,744 円　　－　　　　　　 393,397,029 円　　＝　　　　　 170,948,715 円 263,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大野城 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大野城市栄町三丁目３８番	2912000111056-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考